20年前，大行其道的还是福利分房。那时就算有人知道凤毛麟角的商品房在哪里，也绝想不到它们和自己有何干系。既无全民化交易， 又何来买得起买不起？将住房福利化时代与住房商品化时代放到一起抚今追昔，除了徒增“信心”，还有什么意义？

　　据陈淮分析，我国城镇居民20%属高端群体，20%至25%属低收入人群，这两类人的住房消费能力对收入都不敏感、无弹性。剩下50%左右的群体年龄在28岁到40岁之间，个人财富增长快，住房消费需求强，其住房消费能力对收入高敏感、高弹性，正是房地产市场发展的希望所在。

　　不知如此重要经济的依据据何划定，我们仅来讨论所谓的“敏感”与“弹性”。

　　首先，高端群体，或如专家所言，这类人今年挣多少钱是不影响他们住什么房子，但收入水平(尤其是激增的财产性收入水平)、政策调整及相关条例变迁难道不影响其投资什么房子？作为囤房、炒房的主力军，其收入对房价真的不敏感，他们的需求真的无弹性？

　　其次，低收入人群面对高不可及的商品房可能会发出“一声叹息”，但他们不可能因此选择幕天席地。建设部最新数据显示，目前全国实际享受过廉租房政策的家庭仅26.8万户，占全国城市家庭的0.15%，超过95%的城市家庭需自己解决住房问题。要房住，不买即租，这也是住房消费的一种，而高房价显然会带来高租金，这部分人的住房消费能力怎么会对收入不敏感、无弹性？

　　最后，被大大看好的28岁至40岁城镇居民，他们的住房消费能力对收入的确高弹性，但这种弹性完全建立在拼命挤压除住房消费外的生存空间基础之上。对许多白领来说，成为有房一族的代价是掏空父母积蓄、生活质量降低与长期债务危机。该人群具有无限压缩生活水平的能力，因为他们面对的是无法躲避的需求刚性。

　　对于房价与家庭收入比，联合国人居中心的上限是3∶1，世界银行的上限是5∶1。上海2006年人均可支配收入为20668元，三口之家合计为6万元左右，一套100平方米的住房以100万元计，就16倍于家庭收入，而北京房价收入比与此相当。在这种情况下，专家还认为房产市场发展就指望着城镇中等收入群体的“高弹性”，如此言论屡屡出自“专家”之口，不知是专家不食人间烟火，还是无需为买房掏钱。