我国第二次房市调控政策明确要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。

　　显然，中央政策的着眼点在于“面积”而非“套数”，衡量政策效果的标准也应该是“面积”而非“套数”。我们知道，同样的面积建造小户型住房的套数肯定要比建造大户型住房的套数多很多。莫说“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重”，已经达到“开发建设总面积的70%以上”，即使达到了政策规定的一半目标即35%以上，那么，90平方米以下普通商品房在商品房供应总套数中的比例也不应只占35.9%！

　　通过对比不难看出，有关人士通过以“套数”来取代“面积”，就把90平方米以下普通商品房供应远未达到政策预期的缺陷轻松变成了成绩！

　　事实上，即便与建设部披露的其他数据相比，“小户型供应呈现上升趋势”的结论也显得非常勉强。根据建设部的信息整合数据，今年1至10月，我国登记成交的住房面积当中，套均面积仍保持在110平方米以上。以北京为例，10月份北京商品住宅预售登记套数9861套，总面积1290642平方米，套均面积130.8平方米。在90平方米以下住房面积占70%的刚性政策出台近一年半之后，大户型住房依然顽强占据市场主流的状况凸显政策执行的不力。

　　于是，问题就出来了，我们的房市调整到目前为止，尚且缺少一个公正的效果评估机制。房市调控到底取得了哪些效果，基本上都是由建设部等有关部门总结和发布的，问题在于，这些部门自身就是房市调控的参与者，即便从趋利避害的角度来考虑，有哪个部委愿意直言不讳地谈论问题，客观公正地评估调控效果呢？

　　由于效果评估机制缺位，导致了相关信息的混乱。比如，在2005年“国八条”刚一出台，许多媒体就发出报道，说房价一天下跌了10％，退房者如潮云云。有评论甚至乐观地指出：房市的寒冬骤然而至。加之开发商等既得利益集团叫苦不迭，我国房市仿佛一夜之间进入了萧条阶段。

　　正是由于效果评估机制缺位，这种夸大其词的声音取代了反映现实状况的评估，而这恰是开发商等既得利益集团所需要的。因为，过分夸大“国八条”效果的结果，容易误导决策层，引发他们对调控过重导致房地产行业发展受到损害的担心。决策层显然不希望看到这一幕。他们希望我国房地产行业健康发展，既不希望房价快速上涨，也不希望房市从此限于低迷状态。各地地方政府的倾向性可能更为明显，他们对房地产业萧条的恐惧远远胜于对房价过快上涨的担忧。

　　随后，一些地方即将出台的调控措施变“软”了许多，并且，不少政策干脆就没有执行，被搁置起来。缺少效果评估机制的结果是，虚假的脱离现实实际情况的效果评估被普遍接受，开发商等既得利益集团也因此逃过一“劫”，他们沉默一段时间后便再次拉动房价快速上涨。

　　房市调控要取得效果，效果评估机制和问责机制是绝对不能缺位的。否则，房市调控就可能因为缺少一个评估标尺和约束性制度而陷入困局。