进入11月，亚奥部分中低价位项目虽然选择年末开盘，但销售前景看好，与之相比，一些早期高价入市的写字楼则不乐观，有项目迫于销售压力从最早整栋销售转为单层租售一体的营销模式。有业内人士认为，亚奥区域商务氛围还亟待成熟，并不适宜开发高端产品，而中小企业则是该地区商务的主力客群。

　　「现状」高端项目受冷遇

　　目前亚奥在售的写字楼项目虽然不多，但部分早期的写字楼项目的租金价格较其他核心区域低了两成多。

　　目前，亚奥区域的住宅项目多以单价万元入市，有业内人士预测，该区域住宅在未来几年中，价格还将会有几千元的上浮，部分住宅项目单价将高于2万元。与持续攀高的住宅产品相比，亚奥核心区域推出的写字楼项目却频频以低价入市。

　　自进入11月以来，亚奥核心区域有两个价格较低的写字楼同期入市。一是凯旋城写字楼项目，该项目开盘以8900元/平方米入市，入市一个月左右，已经售出30％左右，目前均价在10000元/平方米左右。而位于安立路与大屯路交界处西南角的洛克时代以均价12000元/平方米开盘。截至目前，该项目接近完成2.5个亿的销售计划，均价也上涨了500元/平方米左右。

　　与这些低价入市的写字楼相比，早在去年高价入市的兰华国际大厦写字楼项目销售却依然缓慢，该项目在去年开盘时的均价将近2000美元/平方米，创该地区写字楼价格新高，且销售形式为整栋销售，客群定位为国际知名企业或国有等大型公司。近日，该项目负责人对外透露，将转换销售策略，采取整层销售，租售一体的营销模式。有知情人士透露，截至目前，该项目虽然一直有国际公司前来咨询，但最终均选择放弃。其除受区域环境、交通等因素影响外，价格偏高也是滞销的原因之一。

　　许多业内人士认为，在整栋销售的前提下，单价17000元/平方米的价格的性价比并不高，而目前采取这种租售一体的销售模式实质是降低了消费者的门槛，是一种变相降价。

　　目前亚奥在售的写字楼项目虽然并不多，但部分早期的写字楼项目的租金价格也较其他核心区域低了两成之多。据中原统计数据显示，目前亚奥商圈写字楼平均租价为3.61元/平米/天，写字楼平均售价为8485元/平米。商住项目平均租价为2.6元/平米/天，商住项目加权平均售价为7300元/平米。

　　「剖析」中小企业是写字楼市场主要客群

　　目前，亚奥写字楼竞争力明显不足，其客户需求面积较小，主要在300平米左右，1000平米以上的大客户较少。

　　据中原统计数据显示，目前北京写字楼市场迎来了集中放量阶段。CBD、金融街、中关村三大主力商圈均将于2008年前建成，预计2008年前北京新增的写字楼面积将超过1000万平方米。

　　与其他区域相比，北京中原房地产经济公司市场研究部副总监李林先认为亚奥商圈的竞争力明显不足。目前整体高端写字楼市场销售缓慢的现象较为普遍，随着写字楼的逐渐放量，客群可选择空间增多，从办公环境来看，非城市核心区域的高端写字楼并不具备优势，以区域客群特点为开发前提的写字楼发展前景较好。而亚奥地区的写字楼更适宜成长型企业的发展要求，所以该地区并不适宜开发高端的商务楼，只有高性价比写字楼才会吸引客群。

　　此外，金网络副总经理杨强宏认为，该区域目前入驻机构多以民营中小企业为主，对高端写字楼的需求一般。客户需求面积较小，主要在300平米左右，1000平米以上的大客户较少，其中高科技企业、广告公司、中介咨询服务公司、商贸公司，律师、会计师事务所、外地企业驻京办事处等客房占有很大比重。

　　预期

　　中端写字楼需求强劲

　　写字楼售价13000－14000元/平方米较适宜

　　北京中原房地产经济公司市场研究部副总监李林先认为，目前现有的商业配套设施多半是纯居住支撑。亚奥要真正形成商务氛围，最关键是需要一条良性循环的产业链。目前该区域缺乏龙头企业。

　　北京洛克时代项目总经理陈晓辉认为，亚奥地区的产业发展更具有可塑性和多元化，作为后奥运时代发展方向，该区域将以国际性的文化、体育活动，或以奥运为契机发展相应的旅游事业，而适合相关产业的中端写字楼市场前景较为看好。

　　金网络副总经理杨强宏也表示，奥运经济促使该区域内广告、传媒业务获得较大的发展，同时商贸、物流、房地产等产业也出现快速增长趋势，这些产业对中端写字楼市场需求较为强劲。但该地区的商务氛围还亟待成熟，写字楼价格应在13000－14000元/平方米较为适宜。