“说实话，我也看不懂。别的地方我不知道会不会跌，但这里肯定不会。”奋斗在徐家汇房地产交易战场的小志充满信心。

位于上海杨浦区合富置业的小蔚和小志一样。虽然地理位置上属于市区边缘，但现在被称为“第二个徐家汇”，布满了上百个楼盘，老楼新楼交错、上百家中介盘踞。“好点的楼盘也都要2万元了。新开盘的都要2.2万元了。”

为了找一套150万元左右的2居，小蔚连续打了十几个电话，非常耐心。其中，七八个备选房源都已经卖出。有不少都是来自温州的业主远在外地遥控指挥。一套2居，9月份的价格是120万元，现在已经涨到了135万元。其涨幅之快让人瞠目。“这里从5月底开始涨得厉害，去年年底还是100万元左右的房子，现在要200多万元，当时犹豫没买的人现在后悔死了。”这种“疯涨”，小蔚和同事也都说他们看不懂，但对将来，他们还是有着很好的预期。

“其实，房价跌的时候，买的人反而少，人们都在等跌。价格涨时反而大家都要抢着买，怕再涨。”

外来资本促后市看涨

小志只是众多长住上海的外来人口之一，与外籍人士、港澳台地区涌来的人潮相比，他们对上海房价的影响微乎其微。

2003年，《经济学人》杂志曾经将上海评为中国最适合外籍人士居住的城市，那时上海房价只有香港的六分之一，这对外来投资者产生了巨大的吸引力。当时在上海生活的外国人约有10万之众，来自港澳台地区的人士至少50万。上海每平方米 1万元左右的高价楼盘的买主，一半以上是“外来军团”。在该市房产业税收中，来自浦东的税收达22.73亿元，占该市房产业税收总量的四分之一强。

根据上海社科院等相关部门统计，2000年以来，以年轻人为绝对主体的外来人口迁入规模由年均五六万人增加到10万人以上。2006年常住外来人口约占上海人口总量的26%。仅目前在上海租房的就已超过150万人。

业内人士分析，目前有20万台湾人在上海工作或学习，定居人数超过2万人。仅港台人士在沪购房总量就已超过200万平方米，购房余额逾百亿元，外来人口购房占上海商品房销售总量的53%。由于看好上海未来的发展前景，许多实力雄厚的境外地产公司携巨资来上海投资开发房地产。

同时，境外资金大量涌入更助推了上海房价上涨。“买房的以本地人为主，省外和境外的人占约1/4。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军告诉记者。

外来资本对本地房地产市场的追逐，在其他地方也有所见。在武汉，2005年时，外来人口购买房屋比例不到30%，而到2006年下半年，比例就超过50%。

《楼市生活》执行主编韩建君分析，当上海是一个工业化城市时，它需要大量的外来人口，而外来人口也推动了房地产的增长。当上海这个城市以服务业为主的时候，对外来人口的需求减少时，上海的房价会在一段时间内进行徘徊，逐渐走向理性价格，这需要一个回调的过程。