一边是开发商忽悠太过，遗留问题不少，一边是物业服务、合同充满霸王条款—— 　　 　　①绝大部分纠纷源于开发商遗留问题 　　“从现实来看，开发商和物业公司一般都是‘父子关系’。” 长期关注物业纠纷的北京忆通律师事务所律师李劲松一针见血：“基于这种关系，开发商埋下的地雷，往往在业主和物业公司之间爆炸。”据他观察，“物业纠纷案件绝大部分和开发商遗留问题有关”。 　　 　 根据北京市消协对北京市100个居住小区和99个物业管理公司进行的随机抽样调查显示，由开发商遗留问题导致的物业纠纷，占到小区物业管理纠纷的80％以上。北京大西洋新城（查看地图）小区持续了5年之久的物业纠纷，正源于此。 　　通过焦点房地产网提供的线索，我们联系上了大西洋新城的业主们。该小区业主代表陆颂吴对记者说：“当初宣传单上承诺我们的配套设施、例如小学至今还没有落实。而终于落实了的，像独立会所，四层楼有三层都租给外面开起了餐馆、健身房，另一层给了街道办事处当办公室，当初向业主承诺的棋牌室、网球室、乒乓球室，如今踪影全无。” 　　 　　入住不久，又有业主发现房屋存在质量问题。107楼的一户业主在装修时，拆开窗户后竟发现里面都是废纸、废木头渣滓。此外，公摊面积不断“扩容”也备受非议。“小区里的变电站，按国家规定不能算是建筑物，也摊给了业主；锅炉房的产权是他们的，但把烟囱摊给了业主；地下停车场他们收费，出口却摊给了我们，这是什么道理！”陆颂吴说。 　　 　　据业主们提供的证据证明，大西洋新城物业管理公司实际上就是开发商自己成立的。有矛盾时，物业公司的屁股往往坐在开发商一边，这无疑成了业主们向开发商“讨说法”的障碍。由国务院发布、于2003年9月1日施行的《物业管理条例》明确规定，物业管理公司要跟开发商分开。但大西洋新城的现状依然没有改变。 　　②物业究竟是来服务还是来收费的 　　 　　同样，在接到来自焦点房地产网的相关投诉之后，记者来到了北京天鑫家园，对物业公司服务质量不满是纠纷的重要起因。面对记者，业主们纷纷诉苦：物业公司自打的地下水普遍有沉淀，有时有恶臭；物业公司每天17时30分即停止售水售电，并且每次只卖300度电，用电暖的住户冬天采暖只够用几天，对上班族极为不便；小区几条道路夜间没有照明；物业公司从未公布收支账目；保安还强行拦车收费甚至殴打业主。业主对服务不满，物业费却照收不误。 　　 　　此外，业主们发现，到今年3月，北京市共有2681家物业公司取得了物业服务资质，而他们的物业公司——韦和基业不在其中。也就是说，韦和基业提供的服务不仅质价不符，而且没有从业资格。 　　 　 “不知道物业究竟是来服务的，还是来收费的”——这不仅仅是天鑫家园小区业主们的困惑。大西洋新城小区的业主们告诉记者，购房时由于开发商承诺该小区将由外资物业公司进行酒店式管理，所以物业费收取标准定为3．30元／平方米，3个月后，物业公司换成了本地的，物业费却原价收取。在律师的帮助下，业主们根据相关收费规定，按照合法可收取费用的上限测算后，惊讶地发现，该小区的物业费仅需1．5006元／平方米。 　　 　　小区业主代表陆颂吴指着合同中红笔勾勒过的多项条款说：“物业公司还经常违反《物业公约》，如擅自将市政供暖的代收代缴供暖费，变更为自行供暖，强行违法违约收取供暖费用等等。” 　　 　　③前期合同充满霸王条款，不签没钥匙 　　 　　而即便是连物业公司都不遵守的《物业公约》，也并非是业主们的真实意愿。天鑫家园业主余春来告诉记者，在签订买房合同的时候，开发商没有出示前期物业服务合同格式，到了收房入住的时候，开发商才拿出充满霸王条款的前期物业服务合同，不签就拿不到钥匙。业主们说，这个合同根本就是强加的。 　　 　　“作为物业服务的主顾，我们没有挑选权，不能讨价还价，更不能验货，强买强卖又物非所值，凭什么让我们照价付款？”4月9日，大西洋新城业主老陆这样告诉记者。据中消协对2005年全国投诉情况的分析，消费者投诉物业管理的有3830件，其中涉及服务质量的有2136件。 　　 　　面对质低价高、却又不得不接受的物业服务，业主们选择的抗议手段惊人的一致——拒缴物业费。结果，去年天鑫家园部分业主被物业公司告上法庭，业主全部败诉并被强制执行。因对物业服务不满，导致业主拒缴物业费，然后业主被物业公司起诉，成为当前物业纠纷案件的普遍现象。 　　 　　李劲松律师评论：“在任何一个强买强卖的市场，质价不符是通常的现象。撤换物业成本很高。”“为了换掉物业，我们已经努力了5年，只落个心力交瘁，这条路太难了！”老陆这样告诉记者。 除了建造年代长短影响租金，地域因素也很有关系。特别是陆家嘴地区新的办公楼速度很快，而且这些新建楼地理位置优越，基本处于陆家嘴核心区域，如环球金融大厦等，又临近黄浦江。它们的崛起对老楼的冲击比较大。相反，铜仁路的嘉里中心、淮海中路的香港广场等一批老楼却因处于办公优势位置，租金稳中有升。据戴德梁行统计，今年将有六栋甲级办公楼完工，供应量预计可达24．5 万平方米，大幅低于2005 年约45万平方米的新增供应，从而将造成上海甲级办公楼市场的持续紧张。 同样因为这两个原因，作为最早的中央商务区，虹桥开发区日后的办公地位将逐渐下降，租金已经连续三个月呈现回落。中原地产研究部鞠波分析，该地区未来已基本无可开发用地，而原有的甲级办公楼在品质和设备上都有些欠缺。随着整个市场变化，甲级办公楼租金曾经从0．65 美元／平方米／天涨到0．78 美元／平方米／天，但如今又滑落到0．74 美元／平方米／天。它的地位甚至有可能被北外滩、中山公园等一批新兴区域所替代。