5月22日，建设部对外发出风险提示：“售后包租”等形式涉嫌违法，蕴藏巨大的风险，消费者投资须谨慎。作为一种边缘化的营销模式，售后包租一直受到争议，但在当前商业地产发展的不成熟时期，售后包租营模模式大摇大摆地应用于各大商业项目的宣传推广，同样，在江西、在南昌，只要有商业地产的地方，就随处可见售后包租的现象，“包租”成了商业地产领域最具号召力的广告词，开发商对其更是乐此不疲。一方面是售后包租风风火火席卷整个楼市，形式层出不穷，另一方面是其成功案例屈指可数，引发的纠纷和遗留的急症却难以根治，在如此背景下，建设部门意识到了事态的严重性，于22日急令发出风险提示。

　　商业地产投资应追求长期回报

　　由于“售后包租”营销模式伴随的高风险性，“只租不售”成为业界对商业地产营销的共识，因为这样可以最大程度上保障开发商对项目的责任意识，做好后期招商和经营工作，实现长期收益的稳定性，当然，这种模式对于开发商的资金链的要求将更为严格，而在当前房产市场融资渠道比较单一的情况下，资金这根“软肋”对其有所制约，开发商“只租不售”需要更大的勇气和实力的保障。老楼地产殷升董事长告诉记者，“售后包租”蕴藏极大风险，其应用住宅营销模式来运行商业地产，追求短期投资回报，势必违背商业运行的规律，商业地产首先是商业，其次才是地产，商业地产只有跳出地产做商业，按照商业地产其固有的运行操作模式，追求长期投资收益的稳定性，才是其最大的出路。

　　在国内一线城市，商业地产发展的逐步完善也涌现出一些新的营销模式。例如单纯出售租赁权，出售两年或十年的租赁权，这样可以确保产权的统一，同时在出售租赁权时完成了招商的工作，这样来讲它的商业主题维护、商业的整体的操作以及统一的经营管理就有比较好的先决条件，也可以在一定程度上缓解资金的压力，这是一种新的商业营销模式。另外，与基金捆绑合作，通过基金组织来参与商业后期的招商经营工作，投资者只是投资房产地基金，不过目前我国房地产信托基金正在酝酿之中，商业地产向专业化、规范化的销售模式靠拢还需要时间的培育，不过作为一种比较成熟和理智的投资产品，房地产投资基金也为商业地产的开发指明了新的道路。

　　商业地产营销考验开发商信誉

　　在江西也涌现出一些优秀的商业地产项目，其营销推广模式值得称道，对于后期挺进的商业地产项目有很大的借鉴作用，典型的就是万达总结的“定单地产”模式，通过与沃尔玛的沟通合作，先完成招商工作，再开发，其所追求也正是长期回报，还有就是江西商业巨头洪客隆创导的“地商合一”的开发模式，开发商本身就是经营者，通过自身的品牌号召力和影响力一起把商铺做旺，最大程度上保障了投资者的利益和后期的长久收益。这些项目取得成功，其实最重要的还在于开发商不是单纯的追求自身利益，而是希望通过商业地产这一载体实现多赢，是开发商社会责任感的高度体现，考验了开发商的实力和信誉。

　　说到底，商业地产的营销模式只是外在形式，更重要的是开发商能真正把投资者利益放在第一位，而不只是希望通过一种漂亮的外在包装来套现业主的资金。当然，在良莠不齐的房地产市场，开发商也是分门别类的，不能一棒子打死，不乏优秀的房地产商，其一开始选择“售后包租”只是市场的无奈选择，是寻求资金的突破口也好，是化解压力也罢，但其主观上是追求一种多赢的局面，而且在实际的工作中能够真正的将这种目标赋予行动，对于这样的地产项目，我们还是要慷慨地伸出援手。

　　后记

　　伴随着5月22日建设部对“售后包租”提示的全面落实和有力打击，“售后包租”这一开发商的“制胜宝典”也终将成为历史，逐步淡出楼市舞台。一方面我们需警惕其死灰复燃，防止新概念包装迷惑消费者，另一方面，我们也需更清醒地认识到，当前房地产市场尤其是商业地产发展还很不成熟，需要更严格的制度来规范市场秩序。此次对“售后包租”的明文禁止，势必带来商业地产新一轮洗牌，催生商业地产营销模式的创新变革，最大程度上保障经营者、投资者和开发商的共同利益，是摆在我们所有的地产人面前的共同课题，也是此次建设部行动的初衷。