在此问题上，建设部政策研究中心主任陈淮与国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松的观点一致，他们认为应该通过完善制度环境、创新金融手段等方法使房地产价格弹性最敏感的人群，和与外资合作的内地房地产开发商，在房地产资产价格定价中拥有更多的话语权。

　　房价谁说了算？

　　一个令所有购房者郁闷的事实是，各类购房者在目前房价问题上都丧失了话语权——开发商把项目单价调高了30%后，仍然不用担心房子卖不出去。

　　目前购房者们似乎已经放弃了自己的话语权，而房价升降演变成了一场政府与开发商的博弈。

　　陈淮并不主张购房者们放弃自己手中的话语权。

　　陈淮指出，目前房地产市场供应已经趋向二元结构，政府应明确承担单纯保障性住房的供应任务，事实上，这类房屋供应量会有很大上升。与此对应的是，商品房依然由市场承担供应，而这类房屋价格不可能出现大幅度下降。那么，这些通过市场途径购买自己住房的买房者们该如何行使自己的话语权？

　　陈淮认为，要对购房者进行分类。首先要弄清哪些购房者是买房的主力，并有可能影响房价。他认为15%的富裕阶层，房价上升已经不能影响他们的买房选择，这部分人对房价的话语权属于消极行使的人群。而另有15%-25%的低收入人群，需要政府保障性住房来解决住房问题，房价的升降与他们买房的选择关系不大。

　　而目前中国约有50%的中间阶层人群正进入对房价的收入弹性敏感期，这些人群收入增加1元可以通过银行贷款扩大资金的购买弹性3元，因此从这部分人群的收入增长情况来看，未来房价仍处于一个稳定上升的态势。

　　陈淮打了个比方，例如一名见习记者月收入是3000元，每个月充其量只有600元用于住房消费，恐怕购买房屋是不够的，租房屋也是非常困难的。这已经要将生活费压得很低，这个群体的住房消费的极限是600元，如果收入在一年半载表现不错，受到领导重视、老总提拔增长到4000元，月收入增长了33%的时候，这就比较好，它的月住房消费能力可以从600元增长到1200元，也就是说，当他的收入增长33%，他的住房消费能力可以增长100%。

　　陈淮表示，政府若要控制房价快速上升态势，就需要增加这些对房价收入比弹性敏感的人群的影响力，通过提高他们的收入和增加他们话语权的途径来扩大这部分人的话语权。

　　陈认为，扩大购房者的话语权，一定程度上需要进行金融创新。例如，推出房价价格指数期货可以对房价起到一个对冲作用。

　　股价谁说了算？

　　与购房者在房价问题上话语权不大情况类似，国内房地产企业在准备上市或进行其他资本动作前，在与外资投行的谈判中的话语权也不大。

　　深圳一家房地产企业要与外资合作，由于没有香港的资本市场经验，双方合作是以土地和开发项目合作的，而没有从公司层面，把公司的品牌和资本价值附加进去，结果造成了双方合作时卖给外方作价5分钱的股票，待企业上市后被炒到了1块钱，外资在与中国企业的合作中大赚了一笔。

　　在宏观调控环境下，很多内地房地产企业出现了资金困难的问题，在这个时候外资大肆进军内地房地产市场，由于中国房地产企业正处于生存艰难时期，因而在与外方的谈判中话语权分量很小。

　　更多的内地房地产企业在寻求去香港上市的过程中，需要引进外资投行做战略投资者，但是由于国内房地产公司缺乏信用评级，很多国内房地产企业在与外资的合作中，股权出让的价格偏低，从而造成了外资投行在内地房地产公司在香港成功上市后，可以在退出时赚取200%-300%的利润。

　　巴曙松指出，中国的房地产企业已经为落后的金融体系付出了代价。例如去直接上市路径被阻拦后，很多房地产企业寻求借壳上市，于是壳资源从一两千万元炒到了一两亿元。而借壳上市又面临诸多困难，比如壳资源是否干净，转让方的条件苛刻等都会使拟借壳上市的房企上市成本加大。

　　就目前房地产企业面临的融资环境来看，推行资产证券化试点，积极推动Reits等房地产金融产品发行是不错的办法。

　　巴曙松表示，现在居民有巨大的投资房地产的冲动，而完善的金融制度应该有从实物资产到资本的转换途径，因此需要开发房地产金融市场，尽快推出房地产基金等金融产品。

　　而对于房地产公司来说，最重要的是增加公司开发能力，走专业化路线。巴曙松认为，目前有很多房地产公司表现出与金融强烈融合的情况，很多房地产公司也欲走金融加地产的路线，但真正强大的房地产公司应该是专业化很强的公司。

　　“台风来临时，猪都会飞，问题是台风过去后，还有什么在飞？”巴曙松认为，房地产行业新一轮高潮过去后，留下来的将是那些具有竞争优势的或具有垄断资源的国有企业、上市公司和外资。