文/本刊记者 陈桂龙

　　对于去年底整体供应量达三百多万平方米的北京写字楼来说，持续放量引发的后果正在显现，一些品质及位置相对较差的写字楼租金水平下降趋势日趋明显。据国家统计局相关部门的调查数据显示，6月份北京顶级写字楼有效净租金下滑5%，北京甲级写字楼6月份的总体空置率从上月的10%上升至10.4%。

　　“由于奥运临近，多数写字楼项目提前释放，2007年这些写字楼项目将进入下一步的市场消化阶段。”朗星投资公司郭伟认为，“预计2007年写字楼整体租金水平将略有下降，放量主要集中在甲级写字楼市(楼市博客|楼市新闻)场。新近入市的中青旅空置率达到60%以上，早年的汉威大厦 (论坛)达到30%，汉威大厦每平方米的租金从以前的30多美元降到15美元左右。由此，引起写字楼租金的链锁反应，各个项目间的租金恶性竞争在所难免。”

　　写字楼市场租金创新低

　　目前，北京写字楼市场平均租金报价为US$22/平方米/月(含物业管理费)，和上一个季度相比略有上升，其中甲级写字楼的租金报价为US$28.45/平方米/月(含物业管理费)，乙级写字楼的租金报价为US$18.64/平方米/月(含物业管理费)。由于目前大多数的写字楼都采用人民币报价，如果考虑到人民币升值的因素，目前北京写字楼市场整体租金报价和去年同期相比是呈现出下降的趋势。

　　北京某大厦的租金报价已经创下甲级写字楼的新低。而且对于一些租赁面积在2000平方米以上的大公司，此大厦每月每平方米15美元的租金价格甚至包括了物业管理费。按照大厦常规的每月每平方米3美元的物业管理费计算，此大厦写字楼的实际租金为每月每平方米12美元。中青旅租金价格也只有每月每平方米13-15美元。

　　现在的写字楼租价格的比拼直接决定着写字楼能否租赁出去。正如一家公司的项目经理所言：“在去年的这个时期，我们公司的写字楼租金为每月每平方米40-50美元，国贸商圈的租金价格每月每平方米30-40美元，而今年一些甲级写字楼租金都已跌到二十美元左右，许多公司看准这一行情，要么去找更便宜但服务品质不变的写字楼，要么找大厦管理层要求降低租金。”

　　“许多写字楼项目已经在纷纷降租，降租比例在30%以上。”一长期关注写字楼市场的专家说。

　　写字楼租金因何一降再降

　　“北京写字楼在2007～2008年同时放量，以CBD和金融街为主。”北京高力国际物业服务有限公司商业代理总经理吴烨说。

　　在吴烨看来，北京CBD在2007～2008年写字楼租金有一定下降，原因是金融产业开放，制造业增加，WTO效应显现。

　　朗星投资公司郭伟认为，写字楼市场放量导致供求关系的变化是北京写字楼租金下降的主要原因，商圈的分化和产品的分化是导致写字楼租金水平分化的主要原因。

　　同时，“二房东”的出现也是大多数写字楼发展商始料不及的，由于不少房地产商看准了写字楼市场，但又不想投资太大，在符合政策的前提下，买进一些老楼、旧楼，进行精致装修，装修出来的效果不亚于写字楼，投资仅是写字楼的一半甚至更少，而且二手房的租金并不比原来低多少。

　　“虽然写字楼跌价，发展商还得租，毕竟写字楼庞大的物业管理体系须靠租金来运营，而且大厦的固定成本不会改变，如果房子空置率高了，发展商租金回报的期限延长，损失将会更大。因此，许多写字楼降低姿态，与大型的企业和公司签订5-8年甚至更长的低租金租赁合同，以达到滚动资金的效果，保证大厦正常运转。这也导致写字楼的租金下降。”一研究写字楼的专家说。

　　“北京的甲级办公室市场最大的问题是什么呢？就是开发商以国企为主，占了大概85%。国企有什么问题呢？他们都没有太多的甲级办公楼开发甚至自己用的经验。过去几年国退民进，很多国企通过改革释放了一定的需求，同时也带来一定的盖房子的开发商的需求，导致北京的甲级办公楼以国企为主。说得不好听，有时候是‘拍脑袋’没有按真正用户的需求盖房子。”仲量联行中国区董事陈立民(陈立民博客|陈立民新闻)分析说。

　　自购市场的冲击

　　据悉，有些知名的大公司、大企业渐渐认识到买楼比租楼更合算，比如摩托罗拉公司，便由写字楼里迁出，住进了自己的楼，这样不仅省钱，而且还能自己设计出体现企业形象的装饰，对于公司的独立性、保密性也大有好处。民生人寿购买北京国际中心 (论坛)2号楼，泰康人寿购买金融街F2大厦 (论坛 像册 样板间)B座，这两宗令人瞩目的整售为国内金融行业在写字楼市场上持续了一整年的强势表现画上完美句号。而在限外政策颁布数月之后，外资又重新开始展开动作。本季度，花旗银行收购了位于北京西直门区域内的地标性建筑——西环广场 (论坛 像册 视频) 南北侧T1、T3两栋写字楼，成为去年底北京甲级写字楼整售最大单。这样的结果相应地增加了写字楼出租率的难度。

　　“作为房地产市场中重要的写字楼市场，在我国还处于起步阶段，仅占到整个房地产市场5%的份额。中国的房地产业还停留在买地——盖楼——卖房——再买地的低级阶段，整个房地产市场还是以买卖为主，而国际房地产市场的消费模式全是以租赁为主，这就导致了我国在租赁业上经验十分欠缺。”吴烨分析说。

　　此外，北京的一些写字楼还以散租为住，导致了整个写字楼经营的专业化程度很低。陈立民说，最近有一家国际律师事务所在国贸附近租了一套写字楼，但是由于这写字楼采取的是散租，结果在这家律师事务所的周围全都是KTV，使得这家已经装修好的律师事务所还得搬出来。