投机制造假象放大市场需求

　　“投机需求造成了房产市场供不应求的假象。”国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广说，房改到现在是9年时间，住宅的投资年年保持20%以上的增长，年均增长速度27.4%，从理论上讲，供给如此充足，房价上涨不可能这么快。

　　王小广说，投机需求10%是比较正常的，超过了10%到20%的话，房价就会翻番。从全国看，社会资金从2002年开始就超出105%的速度增长。王小广认为，还有一个原因就是我们很多人买房子，就是高收入者买的多，多的买10套5套，我有这么多的房子我没有卖，市场上就越来越少，所以就造成了房价上涨。

　　土地与人口结构决定房价

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为房价和地价是绝对相关的。尽管从总体来看，土地价格只占到房价的三分之一左右，但是他们仍然密切相关。

　　钟伟还认为人口结构决定房价。从2012年到2015年之后中国的人口赡养比有上升，这给我们的房地产带来了一个问题，如果没有土地政策和其它重大政策变革的话，那么房地产的高速发展将到2012年到2015年之后逐步放慢，进入一个平稳期。那是因为现在的房地产需求是集中了几代人的释放，是一个强烈的释放，而进入2012年到2015年之后，所有在努力工作的人，他将会用更多的钱考虑到子女、老人的压力。那么这个时候房地产行业的增长速度随着老龄化和城市化的进程的逐步平稳，房地产行业的高速增长也会放慢。

　　专家支招

　　可发市政债券融资

　　钟伟建议，发行市政债券以增加政府的可支配收入。“如果能够允许政府发行市政债券，那么融资就非常高。”钟伟说，假定能够发行30年期的金融债券，这两地政府每一年筹措两千到三千亿的发展资金是有可能的。

　　税收调控加大供给

　　王小广认为，应该通过税收政策促使拥有多套房子的人卖房，加大供给。王说，现在年年投资很高，年年新开工都很快，最后竣工的面积很少，我觉得是房地产商捂盘造成。