目前声势浩大的对“小产权房”的舆论声讨和追剿，最后很可能以不了了之的形式无疾而终。

　　事情的缘起是建设部在6月18日的一次例行新闻发布会上做的风险提示：购买“小产权房”不受法律保护，存在巨大风险；此后一周，北京市国土资源局下令调查，正在违规开发建设的要停工停售，而各地国土资源主管部门也纷纷表态要严肃处理；媒体报道甚至称近期国务院召集各相关部门共同对小产权房进行会诊--看上去，从上世纪90年代中期就出现在住宅市场上的小产权房的命运，即将寿终正寝。那么最后的结果会是这样吗？

　　所谓“小产权房”，也叫“乡产权房”，这样的房子往往搭建在乡村农民集体所有的土地上，其产权证不是由国家建设主管部门颁发的，而是由当地乡政府或者村委会颁发的。

　　我国的土地管理法规定，建设使用农村集体土地只能是四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。由此可见，小产权房修建之后进行销售，违法本质非常清楚。

　　小产权房最初出现是在上世纪90年代初，但是奇怪的是10多年之后的今天，才由建设部这个对“小产权房”没有决定资格的部门进行风险提示：如果小产权房的确对购房者造成巨大风险，这之前主管部门都做什么去了？这10年间小产权房的存在就没有任何风险吗，为什么会选择在2007年6月份这个特定的日期提出这个问题呢？

　　购买小产权房最大的风险是不受现行法律保护：搭建房屋的土地，用途是农用地，不属于城市规划用地；“小产权房”修建之后未经规划和缴纳土地出让金从而进行销售，更是典型的违法行为：一旦出现拆迁或者乡、村政府违约等情况，购房者的权益将得不到法律保护。但正是这样的一眼就能看出购买风险的小产权房，却在过去的几年间迅猛发展，成为中国房地产市场中一个兴旺发达的大家族。

　　同正规商品房相比，小产权房除了没有国家正式颁发的房产证之外，还存在诸多毛病：小产权房大多建在城郊，交通是大问题；周边配套不足，由于不是政府规划的住宅区因此这种状况可能长期得不到改善；产品品质以及社区物业服务和正规商品房有较大差距等等--有人开玩笑，买小产权房就像是找了一个脾气不好的“二奶”，名分没有不说，品质比大家闺秀还有很大差距。但是小产权房的优点同正规商品房比较起来，也显而易见：首先，房价便宜太多，以北京通州一小产权房为例，同区域商品房均价在7000元/每平米左右，但是相隔不远的小产权房价格却不到3000元，因为不用缴纳土地出让金和各种税费，价格整整便宜一倍多！其次，就房产证风险而言，“法不责众”是中国惯例，小产权社区都动辄几十万平米，难道政府会把这些房子都炸了不成？

　　目前政府主管部门手里尚没有准确的统计数据，以证明小产权房占到所有商品房的比例从而计算其影响力，但从国家建设部的高度对“小产权房”的购买者提出风险来看，至少从相关主管部门的眼里，小产权房的存在比例已经到了严重威胁房地产行业安全的程度。小产权房最大的危害在于土地违法，北京市的统计表明，在2006年新推出的39个别墅项目中，有16个属乡产权项目，4个为旅游开发项目；而自2006年以来，北京发生在集体土地上的违法建设处数占到所有土地违法的98%，面积占到了97%！而国土资源部相关负责人透露，大量的土地违法违规案件是农村违规建设住宅，这一类案件大概占到整个案件总数的80%。

　　问题如此严重，似乎的确是到了不得不处理的境地了，但分析可知，对于小产权的这轮处理，如果没有相关立法和部门配合，最可能的结果是不了了之。

　　最初小产权房并不像今天这样火爆，我爱我家副总经理胡景辉介绍说，2003年的时候很少有人去通州购买小产权房，因为那个时候通州商品房也就2000元每平米左右，小产权房要1000多元，购房人风险收益权衡的结果，小产权房子没有太大市场。但是今天，四年过去了，通州的均价超过8000元每平米，连河北燕郊的房子都超过5000元一平而且还买不到，那3000元不到的小产权房子的确对囊中羞涩的购房人诱惑不小。

　　原来小产权房普遍开花的直接原因，还是居高不下的房价：买不起城里的房子，还不能买农民盖的房子吗？因此房价控制不下来，光想着杜绝小产权房的违法问题，是治标而非治本。即便暂时控制住了，又如何能保证以后不反弹呢？

　　抛开房价问题，“小产权房”问题出现的深层次原因是我国土地所有权特别是农村土地所有权的模糊。我国集体土地所有制是以土地使用权为核心的，包括土地所有权、使用权、收益权、处置权、承包经营权等，农村集体组织对建设有“乡产权房”的农村集体土地具有所有权，但是国家和农村集体组织对这类土地的收益权没有明确：集体土地所有者通过房地产开发获益，国家凭什么进行干涉呢？

　　另外在我国人多地少的国情下，城市发展速度太快而导致城市建设用地供应不足，也是小产权房存在的重要原因：小产权房，实际是城里人和农民争地。而多起案件也表明，因为小产权房的开工建设，很多当地农民已经无地可耕，但是购房者通过当地政府许可的方式进行商品交易，挑不出理。

　　小产权房还有一个难以根治的现实原因，便是关系复杂的利益共同体：如果没有当地乡、村政府的支持，开发商敢在农民的土地上搞房地产开发吗？有些地方当地政府就是开发商；购买了小产权房的业主怎么办？对他们来讲花了大价钱购买的房子难道一句“不合法”就全部清理吗？

　　目前很多分析人士认为，对于小产房的处理，未开工或者正在开工建设的好办，关停和处理就可以了，难点在于过去10年间已经成为即成事实的小产权社区的处理。有一种观点认为，可能让这些社区办理相关手续缴纳土地出让金等相关税费之后，由国家发给正式房产证，给小产权“转正”；还有一种观点是由当地政府没收，让小产权房以经济适用房和廉租房的形式交给农民统一处理，收取长期租金。

　　上述两种办法执行起来都有缺陷：小产权可以“转正”，把既往违法的事实合法化，这种让步是不是一种极坏的典范呢？而且乡镇集体土地转为城市用地，也没有相应法律依据；至于把小产权房变成经济适用房、廉租房，就更加难以执行：房是当地政府盖的，最后让当地政府没收，这对于购买人公平吗？

　　小产权房难以处理的另外一个问题是政府部门的沟通和协同作战，以及执法成本。小产权的问题牵扯到建设主管部门，土管部门，以及规划部门，还有农委：谁来牵头，怎么执行，执法力度如何？

　　很难弄清楚究竟建设部为什么要选择这么一个特定的时间提出小产权房的问题，但是从上述分析来看，“小产权”房这块啃不动的骨头的最终的命运，最大的可能是不了了之。