“小产权房”其实无产权

集体土地上的“非商品房”

　　“生态式住宅，位于城市西北郊”，“在这里，远离城市的喧嚣与污浊的空气，聆听夏夜的蛙鸣，呼吸田园的清新空气，生活变得更加舒适健康。”7月5日，记者得到一份售楼宣传单。

　　更吸引记者的，是这个楼盘的超低价位：1348元/平方米起。因为此前记者了解到：日前备受关注的“小产权房”一个主要特征就是低价。

　　于是，记者当即赶往位于某市郊区农村的这处楼盘，一探究竟。

　　到了售楼处，记者以买房者的名义，提出要购买一处80平方米左右的住宅。售楼小姐把记者带到了一处78平方米的房间。

　　“78平，总房价15万。”她介绍。“为什么这么便宜？”记者问。

　　“土地成本低，因为这块地属于村屯改造项目，是当地政府为改善村民的居住环境而建造的。满足村民需要后，剩下的房子就对外销售了。”她回答。

　　“是商品房吗？有没有房证？”记者继续追问。“不是商品房，房产证是‘绿皮’的。”她接着解释：“其实和商品房区别不大，只是进行交易需要到区有关部门，更名过户也一样。”“买你们的房子可以到银行贷款么？”“不可以！因为这是村屯改造项目，只能到信用社贷款。但信用社贷款利率太高，不划算。”

　　离开这个楼盘，记者连续走访了几处价位偏低、以“村屯改造”名义进行宣传、只能在“区内”进行交易的房子。售楼员都直言不讳：“我们的建房用地不属于国有土地，是集体土地。”

　　7月6日，记者用电话继续调查。

　　位于某市某村的一处楼盘，每平方米售价1388元到1698元。“乡政府办证，区里进行交易。”电话另一端的售楼人员说。

　　“1400元/平方米起，属于镇政府开发的。房证是‘绿皮’的。购房者大部分来自市里。”另一处建在集体土地上的“非商品房”销售人员回答。

　　7月9日，记者在一农村看到，一处稻田包围的住宅区内，一栋楼正在打地基。一位自称是这个村里的老太太告诉记者：“已经盖好的这些房子里，住的大部分都是外来人员。前几年，这里是稻田。”

　　那么，记者调查的这几处楼盘是否属于“小产权房”呢？7月17日，记者再次打通了调查的第一处楼盘的售楼热线。“我前几天去看过你们的房子，担心你们是报纸上所说的‘小产权房’。”记者在电话里说。

　　“完全是有些媒体的误导。我们的‘绿皮产权证’是‘大绿皮’，是个人产权，虽然不能到市房产交易中心进行交易。”售楼人员告诉记者。他还“保证”：“城里人可以放心购买，因为再过两年，我们这里就变为城市化管理了，房产证也能从‘绿皮’变为‘红皮’。”

　　记者了解到，居住在这栋楼盘的“本村村民”只有12户。

不合法的“小产权”

　　不属于商品房，但有“绿皮产权证”？那么，这种产权证究竟是怎么回事呢？记者继续调查。

　　记者从有关部门咨询得知：“绿皮产权证”，是针对在农村集体土地上建设的住宅，和建设部统一监制、房管部门盖章、针对商品房下发的“红皮产权证”（即房屋所有权证）完全不同。

　　7月5日，记者打通了调查过的几处楼盘所在区的房产局热线电话。接电话的工作人员告诉记者：“这种建在集体土地上的住宅只能在农村交流，而且只能在农村人口之间交易。”他强调：“按照目前法律规定，城里人不能买。”

　　该市房地产交易中心回答：“‘绿皮房产证’要变成‘红皮’的，操作起来难度大，需要看他们（指发证的部门）有多大力度。”他提示：“（城里人）最好不要买这种承诺能发‘绿皮房产证’的房子。因为商品房房屋所有权的合法证件是‘红皮’的。”

　　“根据现行的法律规定，城里人购买所谓的‘小产权房’，实际是购买一种‘有问题的商品’。”7月8日，沈阳建筑大学管理学院院长、房地产专家刘亚臣教授告诉记者，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，将建在集体土地上的房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护。

　　刘亚臣说：“‘小产权房’没有国家认可的合法产权，拥有这种产权证的购房人只拥有房屋的使用权，不能像拥有合法产权证的房子一样上市交易。”

　　7月17日，省建设厅村镇建设处负责人告诉记者，所谓的“小产权房”本身就是一种偷换概念的说法。从严格意义上来说，目前政府出台的所有法律、法规中并没有所谓“小产权”的概念。

　　据了解，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”不久前，建设部新闻发言人发布的《关于购买新建商品房的风险提示》中，明确表示：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。”因为“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”

不容忽视的风险

　　6月18日，建设部新闻发言人表示，有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。他表示，目前社会上有些村集体组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，这种行为是违法的。

　　业内人士分析，由于所谓的“小产权房”在建设程序上就违法，买卖双方订立的买卖合同本身无效，合同无效会导致购买者的物权得不到保障。如城里人购买农村房屋后，一旦遇到拆迁，是得不到土地补偿的；根据法律规定，得到补偿的应该是原住户，如果原住户不同意将补偿给你，你也没办法，因为你的购房合同无效。

　　刘亚臣认为，宅基地上的房屋被城市居民购买或者被本村集体组织以外的村民购买，对购房者来说，存在诸多法律风险。首先，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，购买了“小产权房”的人没有合法的产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益。其次，“两证”（房屋所有权证、土地使用证）齐全的房屋才能在市场上流通，而“小产权房”由于没有合法的“两证”，因此并不能在房产机关办理过户。同时，在房产的继承、分割等问题上，也无法办理相关手续。

　　“城里人购买‘小产权房’，所遭遇的法律风险是百分之百！”刘亚臣说。另一个大问题采访中，记者还听到这么一种声音：如果允许城镇居民在农村购置宅基地上的房屋，就会出现大量的城镇居民到农村购置房屋的现象，使本来就“供不应求”的农村宅基地更加紧缺；在眼前经济利益的驱使下，农村集体经济组织有可能将耕地变成宅基地，建更多“小产权房”出售给城里人。

　　对此，有关人士认为：从长远来看，这种担忧不无道理，虽然目前来看，所谓的“小产权房”占用宅基地的居多。

　　有关人士告诉记者，宅基地现在在农村是一种稀缺资源，农村宅基地的突出问题不是“农村房屋大量空置”的问题，而是僧多粥少的问题。

　　对于农村宅基地的使用，《中华人民共和国土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地”；“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。

　　2004年国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》，明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。

　　“城里人到乡下买房，某种程度上意味着城里人‘侵占’农民赖以生存的‘生命线’。如果让‘小产权房’‘横行’，对农民来说，则存在最终失去土地的危险。”有关人士担心。

　　据报道，有专家曾罗列了“小产权房”的“七宗罪”：占用耕地、破坏农村环境、失地农民无以为生、破坏整体规划、扰乱房地产市场、滋生村干部腐败、漠视法律。按照他的理解：“若让‘小产权房’合法化将会影响法律尊严。”

便宜外衣下的诱惑

　　7月5日，记者以“购房者”的身份出现在一处楼盘时，正好碰上了真正的购房者张先生。他之所以来看这处建在集体土地上的房屋，最主要的一个理由是“图便宜”。

　　已经退休的张先生生活在市中心，目前所住房屋的面积为38平方米。眼看着儿子要结婚成家了，他寻思着要买一处大一点的房子。可是，房价问题让他犯了愁。“最起码得买一个80平米的房子吧，可我家周围的房子最少4800元/平方米，按照我的经济能力，根本买不起。到周边地区找吧，不好的地段也快4000元1平米了。”最后，张先生决心到城市郊区寻找。

　　“如果我有30万的话，我不但可以把这处房子买下来，还可以用剩下的钱给儿子买一辆车。”看着那套要价15万的房子，张先生很是心动。“到我们这里买房子的人特别多，大部分人就是奔着房价来的。还有一部分人买房子是等着升值，希望赚一笔。”售楼小姐告诉记者。

　　业内人士分析，由于“小产权”楼盘大多由村、镇在集体土地上开发，几乎不存在土地成本，因此成本较低，售价远远低于普通商品房的这些“小产权房”价格低廉，自然容易吸引诸多购房者。

　　刘亚臣认为：“并不是每个购房者都能知情，能够清楚地分辨出房屋建设用地的性质、产权的不同，在便宜外衣的诱惑下，部分低收入者买不起高价商品房，再加上目前经济适用房的投放数量有限，这部分人购买‘小产权房’就成为一种必然选择。”

　　业内人士指出，选择“小产权房”，折射出高房价下的一种无奈，同时也反映出市场的不规范和人们认识上的模糊。

　　据报道，在某网站关于“您会买小产权房吗？”的调查中，共有72357人参加了投票，其中59808人选择了如果价格合适，也可以接受“小产权房”。

　　一家网站房产频道在6月25日作了一份“愿不愿意购买小产权房”的网上调查，结果显示，选择“愿意”者主要是因为“小产权房”的价格比较便宜；同时，大多数人对“小产权房”的不合法性不甚了解。

借“小产权房”圆住房梦不可取

　　尽管没有合法的产权证，尽管权益难以得到保障，尽管没有合法产权保证而不能上市或继承……尽管“小产权房”存在如此多的不可靠因素，但低廉的房价，还是使一些城市中低收入者趋之若鹜。对此，业内人士提示，购房者不能希望通过买“小产权房”来圆自己的住房梦，这种做法不可取！

　　“购房时，不能抱着侥幸的心理，需要谨慎权衡风险。”刘亚臣认为。

　　记者了解到，一些购买“小产权房”的人认为，即使以后遭遇国家拆迁，房主也能得到补偿，而且补偿应该多于购房成本。

　　对此，业内人士说，这只是一种一厢情愿的假设。根据有关规定，拆迁集体土地上的房屋，补偿是给房屋的所有权人而不是使用人。也就是说这笔补偿肯定是只会给农村集体或者农民。如果双方产生纠纷，目前购房者很难胜诉。

　　“购房属于一种市场行为，购房者在购买之前就应该权衡利弊，考虑到可能面对的风险。”刘亚臣说。

　　“农村集体组织之外的人员，要取得居住用房，只有一种途径：这就是在市场上取得，也就是说购买合法的商品房。在集体土地上建设出售给本组织外人员的住宅，属于违法建设。”省建设厅村镇建设处负责人提示：“城里人买房，必须看好《商品房销售许可证》，不能图便宜而忽视了是否合法。”

　　“在沈阳，分辨房屋产权的方法很简单，您只要登陆沈阳市房地产交易网，把开发商提供的销售许可证号输入相应的空格，就能查到这个楼盘的相关信息，如果查不出来或者有不符的信息，您就得小心了。”沈阳市房地产交易中心工作人员告诉记者。

低价背后

　　“你们的房子为什么价格这么低？”当记者询问时，得到了这样的回答：“我们的建设用地和商品房的土地来源不一样，属于集体土地，建房时没有土地成本。”

　　根据我国现行的土地管理制度，我国土地分为国有土地和集体土地，开发商要想进行房地产建设开发，必须是依法取得国有土地使用权的土地。“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金”。而在宅基地上建房，合法获得集体土地是通过“无偿划拨”。

　　据了解，房地产开发商的开发成本主要由两部分组成，土地出让金和建设成本。“房地产开发商通过公开竞拍的方式获得土地，土地价格必然会被计入成本之中。”

　　“目前，土地价格逐渐提高，会促使房地产开发的成本上升，进而带动房价上涨。而‘小产权房’的成本基本不包括土地价格，这是其价格低廉的最主要原因。”有关人士分析。

　　据报道，国土资源部去年6月表示，国土资源部组织有关单位对40个楼盘作了典型分析，结果显示，不论是协议供地方式还是“招拍挂”，地价占房价的比例平均在25％－30％左右。

　　今年上半年，国务院发展研究中心的一份报告指出，2000年到2004年间土地成本上涨50%才是房价上涨的主要动因。

　　报告给出的数据显示，2000年到2004年期间商品房销售价格提高了30%，利润与销售费用等其他因素提高了30%，同时土地成本上涨了50%，而工程造价上涨对房价上涨影响的边际效应则很小。同时，从近几年我国住房的空置状态来看，供求因素也并非房价猛涨的决定性因素。

　　业内人士分析，目前我国城市的经营规划用地越来越少、价格也越来越高，这就导致了房地产市场推出的住宅也在日益减少。在各种因素特别是价格因素影响下，一些人希望购买低价住房，而“小产权房”的出现，正好适应了这种需求。

必须正视的问题

　　继6月18日建设部发出风险提示后，7月12日，国土资源部举行的新闻发布会上，“小产权房”问题再次成为关注的焦点。国家土地副总督察甘藏春回应“小产权房”问题时表示，“小产权房”对城市居民销售不合法，国家非常重视“小产权房”现象，在对农村土地流转试验、试点进行总结后，将选择合适的时机通过立法来解决。

　　甘藏春表示，对于农村集体建设用地的流转问题，国土资源部始终是重视的，从1999年开始就在全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现在正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。

　　据介绍，建设使用农村集体土地，法律规定只有4种情况：一是农民的宅基地；二是农村公共设施的用地；三是农村兴办的村办企业或者联营企业；四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。

　　有关人士指出，实际上，“小产权房”问题暴露出的一个关键事实是，类似北京这样的中心城市房价上涨带来的现实压力，已经让不少人甘愿冒法律风险。因此，政府应在增加住宅供应方面主动破题。

　　刘亚臣提出，针对违反目前法律的“小产权房”引发关注，有关部门发布警示，只是第一步。他说：“‘小产权房’的很多问题需要引起重视，而解决问题的方法，是需要相关法律法规的介入和完善的。”

　　住房问题，事关民生。日前，“小产权房”成了楼市中出镜率最高的名词之一。

　　6月18日，建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”，即“小产权房”，因为合法权益难以得到保护。

　　风险提示发出后，与“小产权房”相关的消息接连出现。

　　6月25日，北京市国土资源局表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“小产权房”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。

　　与此同时，石家庄房管部门表示，坚决不允许给“小产权房”办“证”。西安、郑州等地也传来“叫停”“小产权房”的信息。

　　看来，“小产权房”，事情不小。

　　“小产权房”这一概念，在规范性文件里找不到。按照我国现行法律，集体土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。也就是说，这种“建设在农村集体土地上的住宅”，不能向城市居民出售。一句话，“小产权房”等于没产权。

　　建设部的“风险提示”和各地“叫停”的做法，让“小产权房”处于风口浪尖。

　　既然不合法，为何大量出现？与商品房相比，所谓的“小产权房”有什么不同？面对“小产权房”的低价诱惑，购房者该如何选择？记者进行了走访。