“华远是一个规则领先的企业”

　　“品牌企业分‘规模领先’和‘规则领先’，华远是一个‘规则领先’的企业。”任志强说，世界500强从产值和收入等一系列指标来看，都是规模领先的标准，他们赢得了同业中大部分的市场份额。而“规则领先”是敢于在行业内率先制定规则，然后通过垂范作用将这种规则逐步变为行业的规则。

　　任志强举例，华远的海外资本市场运作经验以及双面担保协议和业权方面的尝试都是华远第一个吃下的“螃蟹”。

　　1994年，原华远房地产吸收香港华润创业控股的华润置地有限公司入股，将公司改组为中外合资企业，两年后通过华润置地公司在香港联交所实现境外上市，成为国内第一家中外合资的股份制一级综合开发企业。此后，通过合资、扩股、境外发行债券等方式，原华远房地产先后共融入外资约4亿美元。

　　在此之后，国家相继出台了境外上市的相关细则。华远趟出一条荆棘路之后，北辰实业、合生创展、富力地产都相继在香港联交所实现了IPO。

　　“后来者的成功都是踩在前人肩膀上的。现在碧桂园上市，没有我们当初的尝试，他们都缺乏借鉴的基础。”任志强说。

　　“规则领先和规模领先的区别在于，短期内规则领先不一定会占据较大的市场规模，但经过一段时间，会迅速成长为行业的翘楚。”任志强语气依然坚定。

　　“最明显的例子就是微软，从一个小企业迅速成长为一个王国，微软用了20～30年的时间，但前5年甚至前10年都只是名不见经传的小企业。”任志强表示，微软带动的是一个行业的发展，如果没有微软，很多技术都实施不了，微软不仅创造了一个公司，更是创造了一个计算机世界。

　　“工程质量责任担保”是任志强认为华远在业内投诉不断的状况下第二个率先尝试的案例。

　　从2000年开始，华远在北京市建委批准下做担保试点。“华远的担保是甲乙双方各自履行职责的担保。我们从招投标开始就设立担保，担保给予农民工的工资支付，同时工程方给我们关于房屋建设质量的担保，连工程进度都包含在内。”

　　“我们交房时给业主担保单，如果出现工程延期或者质量问题，都直接找担保公司。因此业主和开发商的矛盾纠纷在局部范围内就可以合理解决。”任志强表示，从2000年作担保试点，目前北京市已经开始立法了，虽然只是单项的强制要求支付工程款，还没有工程质量的担保，但至少已经开始上升为行业的规则。

　　事实上，业主和开发商的矛盾纠纷在业内从来就不间断。甚至连王石都承认，万科的满意度只有75%，而华远已经在消协实现了零投诉。“商业模式改变了，质量检查的问题也随之改变了。担保制度是商业模式的保证。”任志强不无得意。

　　最让任志强得意的“开创性举动”还属业权制度。2001年开始，早在《物权法》拟订之前，华远在开发的小区里就实行了业权制度，对包括车位以及电梯广告经营权等问题都有了自己的一套相关规定。

　　“由于有了先前的尝试，《物权法》出台后，我们根本没有无所适从的感觉。”任志强表示。据悉，华远业权制度的部分精神被用到了北京市的《消费管理办法》里。

　　“品牌的创建不单纯是为了赢利，而是通过自身的创新把它逐步演变成行业的一种规则。”任志强说，不管是担保还是业权，我们不是凭空的创新，而是把国外已经实施的先进经验拿到国内创新后实施。比如担保制度，美国只对公共强制性担保。我们的方法是，我们投保，小业主是受益人，这是创新。

　　任志强对担保制度和业权制度的得意还表现在，华远参与很多社会公益事业时，无一例外地选择了低调和沉默。但对这两项制度的宣传，他一向很热衷。“我不喜欢作秀，但担保和业权制度还是做了宣传的。”

　　ST幸福股价攀升的背后推力

　　早在上世纪80年代初，华远就曾试图借助于国际银团贷款的力量筹建北京西单华威大厦。彼时，李鹏总理和挪威首相出席签约仪式。“那是最高级别签约，也是国内企业第一个运用国际银团贷款融资。”任志强回忆说。

　　此后由于中间遇到了波折，华远又成为第一个和国际银团打官司的中国企业。“当时是在斯德哥尔摩把国际银团起诉了。一般情况下，别人都不一定敢。”任志强今天都还很得意自己当年的“创举”。

　　2001年底，华远集团公司全部转让了所持有的原华远房地产股份，收回“华远”品牌，在下属企业北京市什刹海经济建设开发公司基础上通过增资改制，重新成立了北京市华远地产股份有限公司。

　　这次与华润品牌的“决裂”当时让业内颇为关注。之后，华远地产重新设立了华远经纪公司、首旅酒店物业公司以及多个项目公司，组成了包括项目开发、物业管理、销售代理的地产开发集团。5年之后，华远又开始积极运作重新上市融资事项了。

　　相较于目前由于品牌和控制权之争，还在胶着混战的达能和娃哈哈，当年华远“出走”华润就显得平静了很多。“当时两种文化在处理商业纠纷和合约时，从一开始就有着很清晰的界定。我们当时就是要重新拿回‘华远’的品牌，其余的都可以舍弃。”

　　如今，华远借壳上市已进入最后关键阶段，任志强的努力到了要结果实的时刻了。联想到年初，觊觎A股上市的公司不胜枚举，而壳资源的匮乏，一度使得很多公司陷入“一壳难求”的境地。华远的品牌在这次借壳运作中究竟发挥到了多大的功用？

　　“我们现在还没有最终进去，ST幸福的股价就已经很高了。大盘在4000点的时候，曾一度达到20多元，比同期的万科都不相上下。这当然是华远的品牌在发挥作用。”任志强说。

　　华远品牌的未来在资本市场

　　“华远并不只有一个房地产，而是一个集团。它的旗下分四块产业，其中金融是目前最大的产业，但是不负责资金的管理，只做董事；房地产是社会影响力比较大的一块业务，其余两块是旅游、购物中心以及科技。目前只有房地产这块资产和华远的品牌结合得比较紧。”任志强“纠正”了华远品牌只有房地产业务的错误概念。

　　“房地产是个金融的概念，在美国，房地产是土地、房屋、现金流加增值收益四个概念的综合，但我们国内的开发商都只做到了前三部分，商业地产都被卖掉了，没有留下太多的产权。”任志强在谈到房地产发展进入金融时代和土地革命时代的未来生存之道时说，这也和我们的会计制度有关，在计算收益时，只计算销售额，租金收益不被计算在内，可事实是，香港前十名的地产公司租金收益都占到了70%。

　　“市场波动很少涉及租金收益。现在很多公司都意识到了这一点，万科和凯德商用的合作对于它们自身是跨时代的。”任志强表示。

　　“未来华远的发展，还是一定要坚持走高端。但高端是要以质量、科技含量、系统集成能力以及服务水平来保障的。比如华远住宅项目对节能材料系统的使用，不一定能看到短期利益，但会带来长期的客户收益和品牌效应。”任志强表示，“华远要挖掘每一寸土地的价值。同时，开发商一定要给予业主权益的承诺和质量的保证。”

　　谈到华远的未来，“规则领先的企业最终是要赢得市场的，这其中也包括资本市场。”任志强说。