中国限制炒房意在改变预期

    本周一（7月17日），建设部等六部委一纸限令给已经和即将在华炒房的外资泼了盆冷水。这是二零零二年取消内、外销房分类管理后，中国内地首次对外资购房设槛。

    这份名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，只有在中国境内设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习超过一年的境外个人才具备在内地购房的资格，其购房时实行实名制。

    《意见》清晰透露中央全力整治房地产“高烧”，并借此缓解人民币升值压力的意图。

    统计显示，今年一季度，外资在华置业金额已达四十五亿美元。内地持续升温的房地产业正在成为国际游资的投资热土：房地产本身的升值和人民币升值的双重获利预期，诱使规模庞大的热钱源源不断地涌入内地。

    外资的偏爱，让迄今仍处于初步发育阶段的中国房地产行业感受到了“不能承受之重”，而其对北京、上海、广州等大城市的过分热衷，更是让房地产价格节节攀升，泡沫加剧。趋利的本性使得热钱具有极强的流动性。其对内地房地产的宠爱料难敌利润的诱惑，待他日其盆满钵满转身离去，留给内地的恐非仅房地产业的烂摊子，极有可能危及整个国家的金融安全。一九九七年亚洲金融风暴便是前车之鉴。

    今年以来，在中央一波又一波抑制经济过热的政策调整中，房地产行业始终是关注重点，又以此次为甚。可见，中央对房地产泡沫可能危及金融安全已有充分认识，并开始“动真格”，估计今后政策力度还将根据实际情况随时调整。

    《意见》的出台有望给国内过热的房地产行情降降温，因为在一定程度上其无疑将阻碍一部分“意志不太坚定”或“动机不太纯粹”的境外炒房力量进入内地，减少短期投机行为，降低金融动荡风险。

    从更深层次来看，《意见》亦是中央应对人民币升值压力的重要举措，其希望通过限制房地产行业的外资流入，减少外汇供应，缓解人民币资金流动性过剩困境。

    尽管近日人民币对美元汇率中间价曾创下七点九八四五的历史新高，较一年前汇改前累计升值约三点五个百分点。但人民币升值压力持续存在。上半年百分之十点九的GDP增长率，六百一十四亿美元的贸易顺差，一千二百二十二亿美元的新增外汇储备，使得国际社会对人民币升值预期较之以往愈发强烈。今年以来，进入中国的热钱呈逐月递增态势，且很大部分积聚到了房地产业。

    六部委的房地产新政效果如何还有待时日观察，毕竟在内地庞大的购房和房地产开发资金中，外资占比相对还偏低。新规定目前只有一个大框架，具体如何执行尚未明了，且因其主要针对短期炒房者，并未拒绝长期投资者；主要针对住宅市场，未涉及商业地产、工业地产以及外资企业办公用房购房等，这些无疑都给外资留下“活路”。

    其实，《意见》出台的最大意义可能并不在于对房地产行业的具体影响，而是传递出内地高层对市场管理方式的微妙变化，即从现实管理到预期管理的变化，让一切冲着房地产业“钱景”的投资者、投机者悠着点。