外商才是比较理性的？

　　上海土地市场一度被认为是外资地产巨头的天下。浦东竹园地块，百联集团旗下卖场所在地，是百联集团力争要拿下的一幅土地，最终的结果是，李嘉诚的长和系以资金实力说话，出价46亿元拿走。

　　潍坊新村住宅用地，争夺者又是“外”姓的新鸿基和长和系，新鸿基砸下31.85亿元，以超过2万元/平方米获得。

　　而如今，这种外资屡屡攻城拔寨得手的状况却很难看到。6月21日，新江湾城地块出让，参与的境外开发商有凯德置地、东方海(方海博客,方海新闻,方海说吧)外、丽丰控股、新加坡庆隆投资、日里投资、永泰中国；本土有重庆龙湖、广州富力、杭州滨江、金地集团(行情论坛)、华润置地、江苏新城、万科地产，“土洋”比例相当，但最终的争夺却是在3家内资地产商之间进行，包括万科、重庆龙湖，还有浙江绿城。最后出价第二名的重庆龙湖，把价格抬到了12.5亿元。

　　热浪袭袭，随着室外温度的不断上升，沪上办公楼市场同样呈现出一副欣欣向荣的气象，量价齐升。近日，世邦魏理仕、财富国际广场、宝矿国际、嘉里不夜城等众多知名机构及开发商相聚瑞金宾馆，就上海写字楼投资的现状和发展展开讨论。

　　未来6年依然看好

　　上海写字楼根据客户群体和运作流程的不同可以分为租赁市场和买卖市场。据数据显示，租赁市场在2007年第一季度估计是整个市场15个季度后的连续上升。而租金的不断攀升又把市场细分为甲A、超级甲A及B市场。在租赁市场中，甲A市场租金基本达到10-15元人民币/平方米/天，而一些面积较小的案例，包括面积在200-300平方米左右的个案，每天的租金水平甚至超过了2美元/每平方米。

　　租赁市场每天的租金都在上攀，原因是供应量陆续减小。目前，中心地段的客户需求面积在1000、5000、8000平方米不等。随着年底大多数写字楼的竣工，供求不均衡的状况将得到缓解。接下来几年，浦东浦西的写字楼供应相对均衡，从现在到2011年，浦东浦西将各有超过200万平方米供应量，一年的吸纳量将在60到65万平方米左右。我们预期市场高顶在今年，之后会有一个小幅的回调，加之世博和奥运的利好消息，业界仍看好长期市场，租金在小幅平整甚至一段下滑之后仍会上升。

　　至于投资回报方面，基金与个体投资的理念完全不同，个体的理念大多重视租金及投资回报率，完全根据固定收入和楼价作比较；而地产基金不但看好人民币升值的前景，还看重整体楼市环境，一般的理念是入市3-5年实现回报。基金比较习惯收购两种类型的项目，一种是旧楼，买下之后进行完全改造，再重新出售；另一种则是因开发商在楼宇建造过程中资金周转不灵，基金注资兴建，完工之后再出售。这些地产基金在日本和台湾地区的收益基本达到15%-20%左右。

　　而外资基金对于整购物业的要求，第一是物业产权要明朗；其次产权要单一不能有任何小业主，在我接受的项目中，有一家外资基金因为3万平方米中仅有的200平方米属于小业主而拒绝成交；第三则是升值空间，对于基金公司而言，资金不成问题，因为不存在贷款，他们追求的是3到5年内房屋买卖的利润。目前，基金公司的困难主要是国内楼市标价模糊，基金公司都秉承了一个体系化的计算公式，可以根据目前的楼宇单价推出预期投资额以及3年后买回来的价格，而国内楼市标价没有很好的支撑点，价格制定不明朗化和不透明；其次是股权分配，基金投资由之前的单纯买卖发展到与业主共同开发，而在共同开发中面临的问题是股权比例。纵观目前基金投资可以看出，他们的共同点就是不愿意参与经营，大多采用外包，另一方面若基金参与开发，面临问题是很多内地的开发商报批不明朗。但是我们可以看到，如果拥有项目的本地开发商和拥有大量资金和较好的运营理念的基金强强联手，那么市场的发展空间是无限大的。外资基金比较乐意收购的四类项目分别是办公楼、商场、住宅和酒店。其中，酒店是基金最乐意收购但是很难收购的项目。目前由于住宅都是以买卖形式拥有，产权式的住宅只有酒店公寓，相对来说盈利的空间较小，商场是基金相当关注的由于上海中心位置的商场盈利不好，而收购后风险太大与之相比商业地产操作流程清晰，利润空间大，所以第一批基金最乐意收购的是商业地产。

　　话 题1

　　优质写字楼只租不售

　　任小姐是一位自己开公司的金领，她坦言挑选写字楼还是看重地段，比如南京西路、陆家嘴等。那些较为偏远的新兴板块太远，公司员工也会有一定意见，一般不会选择；其次是周边的配套设施；此外，物业也是一大关键，整栋大厦的物业管理水平如何，完全可以使办公楼增值或贬值。在言谈之中，任小姐对于优质的写字楼只租不售表示出一定的遗憾。

　　陆家嘴的花旗银行大厦是甲A写字楼市场的一个特殊案例，整层出售，而其余的甲A写字楼都是不卖的。业内人士一致认为，办公楼一旦卖出，就很难进行整栋大楼的运作。就硬件设施而言，包括空调、消防喷淋、电力系统等，小业主在买下以后，不会管理、维护、更新公共区域的硬件设施，那发生问题怎么办呢？在软件方面，租户组合是每个开发商都关注的问题，新楼评估主要看系统和硬件设施，3年以后楼宇评估则看租户。大型租户的特点是需求面积大，一般在2000-5000平方米左右，并且都是个体拿下，因此不可能出现几个小业主共有产权的情况。其次，对于这些大公司而言，租金并不是最大的问题，他们反而更关注楼层的扩租和续租，再次则是租金的涨跌。而正是这些原因，导致好的写字楼一般都不会零散出售，小业主自然也就无缘买到了。

　　对于好的写字楼评估有这样几点，第一是地理位置，第二是开发商的背景，第三是硬件设施，第四就是区域，甲A和超级甲A的区别一般就是5万平方米以上还是5万平方米以下。

　　位于北外滩CBD商务区的BM TOWER(宝矿国际大厦)是一座5A级智能化高档写字楼，东、南、西三个方向都面临黄浦江和苏州河，与外滩、陆家嘴金融区遥相呼应，成为外滩又一幢地标性建筑。凭借优越的地理位置，目前，宝矿国际大厦内入驻的企业基本以航运、物流为主。

　　话 题2

　　好项目哪里找

　　萧红采女士在一家从事服务性行业的外资公司工作，想要选择合适的、拥有投资价值，且升值空间较大的办公楼、商场等商业地产项目，但又无从下手。

　　总部一号坐落于外环以外的闵行区颛桥镇，整个区域的办公需求相当旺盛，我们将其需求定位为边缘化的办公楼需求。目前，总部一号一期的销售进程十分顺利。我们预计，边缘化的办公楼由于价格等方面因素， 市场长期向好。

　　　我们是比较年轻的开发商，在2005年凭借机遇操作了嘉和休闲广场项目，还是比较成功的，只是后期的管理出现一些问题。目前，我们主要以开发住宅和商铺为主。嘉和阳光大厦位于松江九亭镇中心的位置，办公房总套数为196套，单套面积约为51—100平方米之间，可自由分割，灵活组合。

　　九亭贴近闵行区，周边有大量工厂和企业，很多企业都在厂区办公，一开始，我们还担心嘉和阳光大厦推出市场的前景。可实际上，很多厂区办公企业都想要拥有专业的办公氛围，一些小公司则积极创业，只是区域内合适的办公楼并不多，而嘉和阳光大厦的出现正好为市场带来了供应。边缘楼市的火热是我们没有预期的，也许将成为市场一种趋势。

　　话 题3

　　投资的原则

　　三石律师事务所主任律师沈伟明关注房地产的时间比较早，每年都会投资一些地产项目，早期投资住宅，后期比较关注商铺和办公楼。谈到选房，沈律师有三大原则，一是地段，二是开发商的品牌，三是楼盘的形态(包括房屋大小、物业管理等)。

　　嘉里建设是知名的大型开发商，位于闸北的卓悦居已经推出了600多套房源，大约80%-85%已经售完，下半年还将有600多套单元推向市场。

　　上海火车站附近由于货运公司以及小型创业公司的增加，导致周边办公楼市场紧俏。作为嘉里建设在上海投资的第一个综合性项目，闸北区的嘉里不夜城由两座楼组成，一座主要针对一些长期租户，另一座则是商住两用的小型办公楼。当时，推出商住两用房的价格约为2000美元/平方米，目前，小业主在二手房市场上挂出的价格已经达到18000-20000元/平方米左右。8月中，嘉里不夜城将推出二期的企业广场办公楼，单元面积从59平方米到184平方米不等，整个楼层被分为16到18个单元，可以满足大小不同的需求。

　　复地集团与全球三大房地产投资管理公司之一的荷兰国际房地合作开发了复城国际项目，坐落于虹口区大柏树及曲阳中心商务圈。项目参照国际上领先的BLOCK概念，以商业共享区间为核心，提供了一个和谐、惬意、沟通的步行生活空间。商业区域与办公及住宅区域形成了有机的互动，花园式的街区氛围及丰富的休闲娱乐选择，改变了传统沉闷、单调的办公氛围。