因为过去我是不公开的谈，对房产投资的看法，因为现在已经被政治化。前几天我说做人难，做教授难，做好教授难上加难。前段时间有人在我博客上留言说我，说房产教授不说话不如回家买鞋袜。这次我说可以的，原因是第一个，原来有很多消费者听了一些不科学的说法，比如说房价会跌，跌多少，都很清楚，结果这些人根据这些判断进行决策都吃亏了，我可以举个例子，我05年实在看不惯这些人的说法，我就说话了，有一天我回家看到路边有人卖草莓，我看那个卖草莓的人一边卖草莓一边说房产的事，他讲很对，我说你是干什么的，他说我是农民，我说不是，你讲的很好。他说我经常看北京师范大学一个叫董藩老师的文章。我说我就是，他就不信，最后我拿出了自己的身份证他就相信了。后来我买了草莓他也没有要我钱，我说为什么啊？他说看了您的书我买了房赚了，我弟弟听了别人的话说房价会跌，结果没卖，现在就买不起了。这个事给我很大的启发，有很多错误需要我们校正。

　　第二点，传播科学的理财知识本身是我们的责任。理财的方面刚才两个专家也讲了，也是有学问的，过去有人不拿村长当干部，现在很多人不拿房地产知识当知识，这是不行的。在国外很多做房地产的人有自己的理财顾问，因为房地产这块知识很复杂。要理财就要进行投资，在短期房地产投机是不好的，我也反对，一方面这个房子不能很好的利用，从使用价值上没有很好的作用，我们经常讲效益。另外就是也容易国家对整个宏观经济形式这种错误判断。几乎在05年底我就说房价只能涨，幸亏有股市救了。另外一点，下一步国家会鼓励发展租赁市场，我说是可能啊！我没说一定啊！根据我的判断和得到相关的信号，我们的一些高层看法可能也会发生转变，比如说我们认识到仅仅靠政府保障力量没有办法解决很多人买不起房子的问题，其实一半是买房，一半是租房。有钱的人买了房子租赁给那些没有钱买房的人。所以下一步会清理相关的税费，可能会达到20%多。下一步会清理到什么成呢？我估计在5%以下，用这个来环节那些流动人口暂居人口的问题。所以基于这个认识我非常愿意跟大家谈房地产投资问题。

　　这两年总有人反对我，说我不相信只涨不跌的房价，而且有几个教授，做兼职教授，我今天公开告诉大家，房价一定是涨的。他们供给和需求都分不清。其实我们发现供给是缺乏弹性的，需求是富有弹性的，价格变化的时候需求变化非常快，而供给变化是很慢的，比如说在座的各位，我说今天这个房子是很好的，但是我不是推销房子。我觉得这个房子很好，而且位置很好，大家到最后说原来是这个样子，而且房价变化规律是什么样的，可能大家立刻买了房子，可能产生了需求，但是市场上不可能从土地上冒出很多房子里对应大家的需求。常规来讲应该是这么画，最后房价始终都在涨，比如说高的时候是百分之十几，它的部分往下跌，然后又六点几、七点几，十点几，我们讲价格弹性，他会往中间靠拢，但是不会下来，这是常规的状态，这里有一个经济学上的解释。这里我给大家可以通过这种理论的分析，一般情况下根本不需要对房地产价格进行调节的，所以我们问美国市场怎么调控房地产价格，他们说为什么要调控啊，房价涨跟我有什么关系，我们只管穷人住房。

　　好了，我们看下一个问题，实际上大家收入增长很快的，人均可支配收入增长到了15点几，房价不这样啊，消费者都希望房价放慢速度，这是错误的，因为房价上涨幅度应该和大家的收入幅度是相应的甚至是高的。比如说你有一块钱，对房子的需求是什么呢是1.55。增加了一块钱。比如说你收入5000元，房产的购买力增加了1150元。你增加的钱会带动更多的钱进入这个市场。供应是相反的，供应就是说你增加了1000块，但是市场的供应是只增加750，看的出来，那么需求在以超过两倍的速度上涨。这是客观存在的。但是在特殊的情况下干扰一下价格运行但是不能采用行政手段，尤其是现在很多手段我是反对的，我觉得可以采用经济手段可以调节需求。我再说一个问题，为什么房价上涨？有很多商品上涨一定程度可能就不上涨了，比如说某一种产品价格上涨之后可能会产生它的替代品，这就产生了替代品和互补品的概念。有的人非得说房车，包括账篷，这都是临时的，这和自行车出现了摩托车又出现了汽车这个完全不一样。一般来说一种商品它如果替代产品很多，那么它的弹性就大，比如说电影，现在有电视、录像、VCD、DVD，对这样一种产品，什么特点呢？当它降价的时候，经营者收入会增加，往往会打降价，如果这种产品没有替代品什么时候它赚钱呢？提价的时候他会赚钱，所以你们不会看到开发商降价，都是一点一点往上涨，这是符合经济学规律的。可能尽管开发商并不知道为什么会这么做只是凭着经验，先试探然后调整，但是的确是有道理的。这就是价格需求的弹性问题。当它没有替代品的时候还有弹性所以改变不了。那还有房地产变化趋势，大家可能觉得会涨，但是我还告诉你，这个市场只扩大不缩小。比如说自行车一开始需求很大，但是有了摩托车就垮了，然后就是小汽车。那房产的需求不是这样，它只扩大不缩小。只扩大不缩小局面是什么呢？供应那块也在扩大但是跟不上需求。

　　房地产市场上供应是很被动的，需求是主动的，需求是大的，供应是弱的，那这就出现需求拉着供应在走，这相当于一个大人，一个小孩，大人领着小孩，是谁决定前进的方向呢？是大人。为什么需求只扩大不缩小呢？第一人口一定是增加的，第二人均房地产面积也是在增加的，我们看人均住宅会不会越来越小呢，不会，只能是越来越大，而且平均每年人均居住面积增加一平方米。我们全国每年拿出六个多亿的商品房来满足大家的需求。人均住宅面积不断扩大，而且不可逆。商业化的使用面积也在不断扩大。而且大家也知道，过去我们只有几个百货公司现在越来越多了，还有一些新的房产形式在不断涌现，比如说旅游，等等所有在一起人均需求在扩大，人口也在扩大，所以这种局势很难改变。第四点，价格黏性。有人跟我说，房地产价格我就不信它不跌。比如说这个城市调整了，很多人口外流了，价格不会随着需求的变化而变化，就导致价格不会轻易跌，或者跌也很小，比如刚刚有个消息说深圳房价跌了，我们还不清楚，我们很难看到，比如说跌到原来的状态，那就是因为价格黏性。

　　价格黏性本来是解释公司的，我发现在房产领域当中也一样。比如说当股市下跌的时候任何人都想抛到它，因为股票在你手里只是一个产权证明、一个符号，没有什么使用价值。这时候任何人都想把股票卖掉。但是这时候有没有买的呢？没有，你想卖卖不掉。我当时也在里面搞过。最后全回去了，所以回到房地产市场上来了。当房价下跌的时候完全不是这样子，股票下跌的时候任何人都想卖掉，就会导致股票的供应短时间内无限放大，房子不是这样，当价格下跌的时候95%的房子仍然要住着，你买了到那里住，仍要搞经营、办公。中国国内目前状况，我算增殖率现在到了200套当中不到一套。所以更多的房子进不进市场？不进市场，大家要住啊，租着。只有很少的产生价格波动，所以大盘掉不下来，这就像蜂蜜一样，掉不下来，而其他的就像水，一下子就会掉下来。这就是价格黏性。

　　好了，我给大家用实践证明，比如说这是澳大利亚从1959年到2003年的价格变化。大家看，按照常规里看你找不到周期，没有周期，无法画，我觉得它是根据价格增长幅度来看，以及投资规模来看，而不是价格的绝对上涨和下跌，价格基本上不存在绝对下跌问题，01年的时候稍微低了一点点，由2000变成1997，大家都没感觉。这是奥运之后的情况。好了，这是澳大利亚。你们可能问澳大利亚是不是特殊啊，好了我们看英国，从1979到2005年我们可以画出很多规模，但是它不接受周期的调整。好了，有人说我老说外国，让我说中国。中国从八几年到现在涨了8倍。20年前我们用6万在北京可以买一个四合院。现在呢！中国的房价上也没有跌过，为什么说08年会跌呢？还有人有数据说百分之多少！为什么说中国房价不会下呢，我们看第一人多地少，我们人均土地只占世界平均水平的三分之一，我们是13亿人口的国家，我们必须保证粮食安全，所以我们的建设一要吃饭二要建设，这就决定了，我们不可能土地放的特别多，如果说粮食有问题，政局一定会乱。而且农产品要有风吹草动，前段时间肉发生波动，中央政府多重视。这点上我非常赞同总理的做法。那还有一个就是房价，涨多少说不清楚，我们每年会产生很多人口，我们一说一半在城里，我们必须建多少才能满足大家的需求，我们这两年每年有将近两千万人进城，这里面的人不都需要房子吗，我们说小数，我们1500万进城，而且只有1000万人需要房子，我们得开发多少啊！我们每年只能开发四到五个亿的房子，我们刚才谈了6个亿，如果加到一起就是10个亿，我们得该多少啊！我们的缺口仍然很大。房价的涨有点像粮食市场，如果缺10%，价格就会涨20%，就像最近的猪肉，缺多少？缺不了多少？但是价格涨了一倍。比少的量厉害的多，为什么呢？这就是经济学的弹性问题。好了，经济高速增长，只要经济高速增长就意味这大家收入增加。在座的各位，比如有像我这个岁数的，十年前我收入很低，就挣200到300，如果现在的话我估计，估计不出来，非常高啊！你算不了。张了多少倍呢！这么多年我们每年都会上涨10%以上，我刚才没有提到房价十几年来上涨多少。

　　经济高速增长意味着收入增加，收入增加要有很大一部分转化成对房子的需求，我刚才说了你多挣一块钱就变成1.55。是这么一个局面，经济高速增长还意味着什么呢？还意味着我们对其他需求增加，但是房地产是主导产业也是先导产业，所有的都是以房地产为主，我们做生意得买一个商铺，我们要办公也得要有房子，我们就是搞工业也得需要这个提供，那么经济高速增长意味着其他行业对它的需求，它走到了前面。我们今天没有时间讲，我认为对房子的宏观调控是错误的。收入差异，我们国家是差距最大的国家之一，尤其是东中西部之间的差别，城市和农村的差别越来越大，而且我认为十几年之内改变不了。第一农民都是生产粮食，他没有品质上的差别那定价就不能产生差别，你想价格高，你必须产品与别人有差别，才可以说为什么定价有差别，比如说你生产这样一个东西，你生产的是东北菜，他做四川菜，如果只有你一家那可能会提高。如果说都是生产大米，你买一块两毛二，他要是高，要是有人买肯定会说他有病，除非是他家亲戚。第二有无数农民在竞争，大家都是买的一样的东西而且都是同样的东西，你买这个钱，他就低一点。所以怎么办呢！其实农民承受着双层压力。假如市场上生产10万斤粮食，每斤一块钱，如果多了的话只能买7毛钱就亏了。但是少的话可能会赚的。

　　家庭规模化问题，我们过去一个家庭是5、6口人，但是这几年我们的家庭变成了两口人、三口人。还有两个人领养一个孩子，还有一个是不要孩子的。这就意味这大家庭不断地被拆成小家庭。我们的房子供应不够啊！那怎么办？抢。抢怎么办？涨。那我们林总他们每天都高兴，高兴地每天都睡不着觉。现在已经到了什么地步了。现在很多人比如说在座的各位有一些年轻人，大学毕业没有结婚，那你不是一个独立家庭，但是你租了一个房子，也算一个独立家庭，那我们的房子生产多少呢，总是发展总是不够。我的学生毕业之后本来没结婚，也不跟父母一起住，我说为什么不回家住，他说影响父母休息，我一想也有道理，后来原来他谈恋爱了，现在谈恋爱谈两天就住一起了，不能往家领，如果领回家，一看小姑娘挺漂亮，给了金戒指，过两天换了，又找了一个，再给个玉镯子，那不就赔了嘛。这不是一个简单的人口问题。

　　好了，三大制度规定，第一住房制度改革，我们前期一直都是等着分房，只要不动都不动，那么房改以后把房子都卖给大家了，接着他们都在外面买房子，我们看到的是大家一起在买房子，所以大家的需求一块爆发了。还有金融制度的改革，就是按揭贷款，我们过去大学毕业都是租房子，租了两年之后，这个把那个赶走了，你这个谈恋爱了，你经常不敲门进来，很多不该看的事都看了，然后他结婚了，但是要生小孩了，就要租更大的房子，再过一段时间，经济条件也好了，孩子也长大了，要独立睡觉了，可能需要一个三室的房子，有可能也去买一个房子。现在都可以贷款了，只要有首付就可以了。就像水一样，河床宽的话水就浅，河床要是窄的话就挤。还有一个社会福利的问题。我们刚才讲的是差距的问题。刚才我讲城乡收入差异严重就导致农村人往城里流动，他们到城里就机会多就可以挣多的钱。比如说到了某个楼盘那了，一看这个地方进进出出的人都很不错，我给他们擦皮鞋吧，老板一看有擦皮鞋的，擦了给他十块钱，他一看马上到邮局打电话说，“人钱多人傻速来”。过去我住的地方离我们的学校不远，就买了，我想这里住的人都很不错，也希望环境好一些，但是没想到和农民对门，他们来城里卖菜，结果很挣钱，对门了，当然也不错，我现在经常吃到很新鲜的菜。其实我主要强调教育和卫生的差别，特别是偏僻的农村欠缺教育，在城里教育很好，有很多好学校，还有更好的，比如说我们北师大的幼儿园，都很好，地位也很高。比如说我女儿，她们老师告诉她说把你照片拿来给讲讲故事。我姑娘都是拿着去庙会的照片去讲故事，人家都是和某部长的合影。所以农村人就是看到了城里的好处，他就愿意在城里，让自己的孩子在城里念书。

　　【主持人】：我打断一下我们的教授因为时间有限，我们请您一分钟的时间总结陈词。谢谢！有请。

　　【董藩】：我给大家看一下房产投资回报的问题，大家现在的算法都是错了，正规的应该是银行是100万只能是100万。但是房地产就不一样。北京市场这种供需关系很特殊，你资金达到100%的都是完全可能的。比如说大家都知道的星河湾，肯定会涨的。这个跟股市的价格完全不一样。我给大家看一下，某中股票图表比如说万科，他前段时间很好，但是因为后面没弄出来看不到，其实你不一定知道是在上涨还是在下跌。其实我也说不清他在什么地方拐弯，还会上升多少，但是我告诉大家它一定会跌下来的。房产投资和股票投资都不一样的，包括风险程度，虽然我没讲完，但是结论是只涨不跌，第二赶上特殊时期又碰上宏观调控所以上涨幅度比较大，那么有房在手中意味着财富增加，有股票在手中永远不要跟我说有钱。所有人说他有钱，他股票没卖，这个钱不一定是你的啊！你来不及卖啊，最后拦腰斩断，最后不一定啊，没准是从脚脖子上斩断。最有力的投资还是地产投资。鼓励大家买了房子出租。而不是炒房子。谢谢大家！

　　【主持人】：再次感谢董教授幽默的精彩的演讲。我们真的希望有机会请我们的董教授展开一次，因为他重复最多的是这个地方不能展开了，我们希望有机会请到我们的董教授给我们开系列的讲座，确实是受益匪浅。我个人总结几个，一个是房子只涨不跌，买股票不如买房子，明天买不如今天买。谢谢各位老师给我们的讲座。最后告诉大家安居才能乐业，不如考虑一下丽都东镇。

　　那么我们的“2007《银行家》理财投资中国行/北京丽都东镇专场”活动就要结束了，我们马上要移步到户外，您可以一边品尝我们的烧烤也可以观看表演，以及还可以赢取奖品。