房子盖了不少，需要的人却难以买到

    南昌市今年首批２００套经济适用住房选房工作日前完成并进入购房阶段，近２０％经济适用房中签户愿一次性付款，同时有１３户中签家庭表示放弃购买这批经济适用房。好不容易通过重重关口才得到购买经济适用房“通行证”，他们为何又要放弃呢？记者对此展开了调查。

    ２００户中签家庭１３户弃购

    为了尽快改善城镇困难家庭的居住条件，南昌市积极推进经济适用房的建设，今年南昌计划共建设７０万平方米的经济适用房，并在年初推出了首批２００套经济适用房投向市场，在青云谱区三店和徐家坊两个街办的１１万人口中进行销售试点。经过公开摇号，共产生２００户中签家庭。

    南昌市房管局局长郭毅告诉记者，为了确保此项工作的公正透明，经济适用房领导小组严格按照“个人如实申报，社区和街办上门入户调查，房管部门审核把关，三榜定案，举报必查”的原则进行，并通过市民评议、公示、登报、摇号四个渠道监督。

    按照南昌的规定，申购经济适用房需具备以下三个条件：一是家庭人均年收入低于７２１０元；二是夫妻双方至少一方有当地辖区户口５年以上；三是无房户或人均住房建筑面积低于１５平方米。

    记者了解到，南昌首批经济适用房房源单价每平方米价格约１７６０元，不到目前南昌市商品房均价的一半。户型面积在５０到８０平方米之间，购房款最低的８万元，最高的１４万元。对中低收入家庭来说，这无疑是个利好消息。因此首批２００套经济适用房一投向市场，便有１０００余户居民报名申购。

    日前，这２００户经济适用住房准业主按序进行了现场选房，共有１８７户中签家庭选到满意的住房，３７户中签家庭表示要一次性付清房款，占所有购买家庭的１９.８％，其他居民则需通过银行贷款购买。另有１３户家庭则表示因户型不满意或购房款难以筹集等原因弃购。

    近半中签家庭面临筹款难

    中签户们通过一系列严格的筛选程序和电视公开摇号才幸运地得到了购买南昌经济适用房的通行证，为何会有人如此轻易就放弃呢？记者从这批经济适用房的户型和房价着手进行了调查。

    据南昌市公布的首批经济适用房房源，这批经济适用房的户型面积以６５到７５平方米为主，６５平方米以下的偏小户型和７５平方米以上的户型面积只占约２０％。以此推算，一套经适房的购房款大约在１０万元到１３万元之间。这样的户型比例是南昌市经济适用房建设领导小组经过多次调查，按照中低收入市民的实际需求比例经过多次调整形成的。记者了解到，此次因未选中满意住房而弃购经济适用房的一部分是因为选房排号靠后，所剩户型与中签户的心理预期不一致而放弃。

    这批经济适用房的单价在１６１９元／平方米至１７６０元／平方米之间，没有超过规定的１８６０元／平方米的最高限价。而在这些经济适用房推出的地段周围，房价都在３０００元／平方米左右。

    对于这样价位的经济适用房，中签户是怎么看的呢？徐家坊街办新丰社区的章先生是一位中签者，他一家人与父母住在一间４０平方米左右的房子里，两间卧室铺了四张床。他告诉记者，他想买一套８０平方米左右的经济适用房，房款大约１４万元左右。这次能中签他们全家都非常高兴，因为房价比市价便宜了一半。

    但由于自己工资收入低只能满足生活费用，没有积蓄，章先生只能全部按揭贷款２０年才能付得起购房款。他几乎跑遍了所有银行，都不愿提供贷款。“如果贷不到款就只能选择退出。”章先生无奈地说。

    据南昌市房管部门在２００户中签家庭中开展的关于购房能力的调查，有大约一半的中签户完全需要借助银行贷款才能缴纳购房款。

    一边是经济适用房的价格相对较低，一边是部分市民仍然买不起经济适用房，南昌经济适用房是否仍有降价的空间呢？对此，南昌市房管局局长郭毅表示，南昌市经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其中利润不超过开发成本前４项费用（征地、拆迁安置补偿费；前期勘察设计及工程费；建筑及配套费用；小区内基础、公共设施建设费)之和的３％，管理费用也控制在２％以内。

    江西房地产业的一位资深人士透露，南昌市一般商品房的利润在３０％－５０％左右，而个别黄金地段达到８０％或者８０％以上也是可能的。南昌市今年首批经济适用房的价格比商品房均价还低一半，应该来说利润已经控制在了较小的范围之内。

    经济适用房深度推进呼唤金融政策配套

    ２００５年１２月９日，武汉市首个摇号销售的经济适用房“汇丰家园”销售中，２９２户获得了购买资格的家庭就有１１３户弃权。弃购家庭中８０％是因为无法向银行贷款而放弃了购买权；剩余的小部分居民则是因楼层、朝向、户型不满意或交通和生活不便等因素弃购。

    银行为何向部分经适房中签户关闭放贷之门呢？工商银行南昌市南京西路支行一位工作人员介绍说，贷款购买商品房必须具备两个基本条件：一是固定收入证明，而且经过审核其收入足以支付每月的月供款；二是首付房款至少应达到总房款的两成，没有公积金的必须达到三成。然而，不少经济适用房中签者连这两条最基本的条件都不具备，如果银行给经济适用房的购买者贷款，一旦购房者还不起贷款，银行的资金安全就得不到保障，银行承受的风险比较大。

    南昌市房管局经济适用房建设办公室主任王国民表示，对于中签家庭可能弃购经济适用房的情况，房管部门早有准备。首批经适房公开摇号时就产生了２０户轮候购房家庭，他们将陆续补充到经济适用住房准业主中来。而且他还预计，由于贷款问题最终弃购经济适用房的户数可能还会增加。

    郭毅说：“经济适用房本来就是为这些中低收入家庭建的，因此南昌市这批经济适用房要求家庭人均年收入低于７２１０元才能申购，这个标准远远低于南昌市去年城镇居民人均年收入１１２４３元。中签家庭中没有固定收入、付不起首付房款的肯定有，而对购经济适用房的资格准入标准定得越严格，遇到的这方面问题就越大。金融、财政等部门应针对这种特殊情况出台相关配套措施，给经济适用房的购房者给予适当的照顾。”

    记者了解到，目前银行方面虽然表示会支持南昌经济适用房销售工作，适当照顾经济适用房的购房者，但具体如何操作必须请示银行监管部门，目前还未得到银监部门的答复。

    按照南昌市政府的规划，全市每年将按房地产开发总量的２０％比例，扎实推进经济适用房建设，确保２００８年春节前向全市中低收入无房户和住房困难家庭提供７０万平方米的经济适用住房，力争用８－１０年时间基本解决中低收入无房户和住房困难家庭的安居问题。

    目前，南昌市有关部门一方面正在与银行方面协商，建议银行给予经济适用房购买对象更加优惠的贷款政策；另一方面，为了使更多最需要经济适用房的低收入群体能买得起经济适用房，南昌市经济适用房建设领导小组正在积极寻找其他方法，以帮助中签家庭解决资金困难。