有效供给不足，供求偏紧导致房价上升

　　究竟是什么原因导致这一轮房价快速上升的疑问，可以从供求关系、成本构成、交易秩序三方面去求解。

　　首要原因当属有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大。住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求的情况各方“分析”了多年，依然未能根本改观。

　　央行日前发布的二季度中国货币政策执行报告中说，今年以来，国内住房需求持续旺盛，虽然房地产开发投资加快增长，但供需关系仍趋紧张。上半年，尽管全国房地产开发完成投资9887亿元，同比增长28.5%，不仅增速比去年同期提高了4.3个百分点，比今年同期固定资产投资的增速也要高出2.6个百分点，但房屋竣工增速远低于房屋销售增速，住宅空置面积有所下降。上半年，房屋竣工面积1.5亿平方米，增长11.1%，而商品房销售面积达2.8亿平方米，增长21.5%。

　　除绝对供给不足外，还存在有效供给失衡的问题。在一些城市，譬如上海，尽管整体供需基本平衡(供求比上半年基本保持在1.5：1)，但有效供给结构性不平衡仍然存在，即受市场青睐的新增优质房源——如距离中心城区不远(外环线以内)、地铁附近交通便捷、低总价的中小户型房，供应不足。

　　天天房展网分析师薛建雄指出，上海楼市的重新“发烧”正是源于内外环区域新房供应不足，特别是市场对该区域优质新房的刚性需求，使优质楼盘时常出现排队抢房，疯狂的涨价行为也主要出现在这一区域。可见，有效房源供给不足同样会带动整体房价上涨。

　　长江商学院教授周春生分析说，从供求的角度看，楼市调控之所以收效不明显，是因为调控本身在供求关系上存在两个背离性目标，既想控制投资过热限制供给，又想抑制房价。专家认为，要堵截房价过快上涨，首先还得增加有效供给，舒缓供求关系。

　　地价飞涨，拉升房价的标杆效应扩散

　　地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力之一。以长三角一些城市为例，近来住宅楼面地价频频越过每平方米万元大关。6月下旬，上海杨浦区的新江湾城D1地块竞拍成交的楼面地价就高达每平方米12509元，接近其周边在售新房的成交价。而7个月前，同是新江湾城地块，楼面地价每平方米6677元已算“天价”，如今，新地价在两百来天里暴涨87%。

　　地价频创新高、楼面地价赶超房价的“新江湾城现象”，不过是近来房地产市场逆调控异动的缩影。南京市国土资源系统的公开资料显示，4月，河西“建邺区所街地块”成交的楼面地价也达到了每平方米5530元，比3个月前同区域的楼面地价涨近两成。在杭州，5月底，钱江新城一地块拍出楼面价每平方米11759元的新纪录，高出去年9月底杭州市中心“地王”的楼面单价近千元。“羊毛出在羊身上”，房地产研究者顾海波指出，尽管房价取决于供求，但土地成本最终会计入房价，高地价客观上推高房价毋庸置疑。

　　不管是房价带动了地价还是地价抬高了房价，一如是鸡生蛋还是蛋生鸡的关系，但地价疯涨与房价高企之间确实存在正相关性。中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书显示，地价综合水平排在前列的城市是：绍兴、厦门、南京、杭州、北京、上海、温州、宁波、广州。恰恰是这些城市，在国家发改委公布的全国70个大中城市房价月报中，时常显露狂飙的“牛角”。

　　更为显见的例子是，在上海新江湾城“地王”拍出之前，这一区域的新房售价还在每平方米14000元左右，“地王”诞生后，周边房价迅速飙升至每平方米19000元左右。因为“地王”的楼面价就已达每平方米12509元，未来房价成本很难低于每平方米20000元。有了这个价格标杆，周围房价怎么会不狂涨？

　　“地价之于房价，犹如‘面粉’之于‘馒头’，‘面粉’飞涨，‘馒头’怎会跌价？”顾海波认为，眼下一边放任地价飞涨，一边想要房价下降，似有南辕北辙之嫌。

　　“炒风”过重，助推房价潜滋暗长

　　“炒风”乘势而起，非正常因素也在助推房价节节高。中原地产分析师杨洪旭指出，人为因素推涨房价主要体现在两方面：一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。至于纵容销售人员利用职业便利炒作房价，制造虚假销控表等方式哄抬房价，也屡见不鲜。这进一步烘托、放大了供求紧张，为房价上涨火上浇油。

　　除开发商、二手房中介之外，投资者在这一轮房价抬升中也扮演了重要角色。目前国内的住房需求大体可分为两类：一类是自主性需求，一类是投资性需求。投资性需求包括两种情况：一种是投资，追求资产保值增值，另一种则是投机。对于投资，本无可厚非，经济学家赵晓指出，面对本币升值，老百姓“为避免财富不像冰棍那样化掉”，买房不仅是逐利的理性选择，也是无奈的选择。

　　但投机者就不同了，他们手中有一定余钱，但主要是利用信贷杠杆，“四两拨千斤”，两到三成的首付是自己的，七、八成的房款都是银行的。买进的房子就是为了待价而沽，一般持房时间不会超过一两年。