在日前举办的“2007地交会城市发展论坛及土地招商推介”上，中科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞就“环境与城市可持续发展”发表了自己的看法。

　　牛凤瑞认为，城市化是现代化的重要标志，也是实现现代化的重点，城市化有利有弊，但利大于弊，在科学发展观的指导下，积极稳妥地推进健康的城市化是中国现阶段低成本建设现代化国家的战略选择，也是突破资源和环境两大约束，实现可持续发展的战略选择。推进城市化要大量地占用农用农地，将大量的农业用地转化为城市化用地，这是城市化和工业化必须支付的成本。

　　城市化用地与耕地的大量减少没有因果关系

　　近年来，有人把城市化用地与耕地的大量减少，威胁国家粮食安全，农民实体失业等说成是因果关系。实际上这成为推进中国城市化进程的一个认识上的误区。

　　牛凤瑞认为，第一，过去几年中国耕地确实有大量的减少，但耕地减少的主要原因不是城市化用地，1996年到2004年的8年间，中国的耕地减少了1.14亿亩，其中生态替耕9708万亩，占85.1%。另外，还有农业结构调整的用地所造成的耕地减少，大概是占10%左右，城市化和各项基本建设用地总量大概是占耕地减少的8%左右。

　　第二，合理的城市化用地增量只占耕地存量的很小比例。因为占很小的比例，不应该造成对中国粮食安全的威胁。以2050年全国城市化率80%计算，也就是说我们有80%的人要住在城里的话，城市化用地的增量应该是9600万亩，如果折算成耕地，就是说我们还有垦殖率，大概约占全国耕地存量的3.7%，实现城市化，即中国耕地存量的减少大概是占3.7%，平均每年占用的耕地是150万亩，约占现在耕地存量的万分之八，其中开发房地产用地大约每年占60万亩，占更里存量的万分之三点三，无论是复垦增加的耕地，还是通过科技投入单产水平的提高。

　　第三，中国的农村人均用地是城市人均用地的5倍以上，在城市化用地增量与农民进城之后，农民居民点用地的减少之间理论上存在着后者大于前者的置换关系。以中国农民居民点用地卖150万平方米计算，到2050年中国实现城市化之时，中国的农村人口将减少4.4亿，农民居民点理论上可以减少近1亿亩。当然，如果实现这种城市化用地和农村居民点用地的减少的置换，还有赖于我们土地制度上的创新。

　　第四，保护耕地、节约耕地是中国的基本国策，但合理的城市用地是更集约的用地。目前中国的城市建城区的面积只占国土面积的0.34%，但是它却容纳了三分之一以上的人口，改变多数农民以土地为生的格局是中国农业规模化经营和再造秀美山川的重要前提。这样也为实现城市化，城市化为更好地实现耕地的保护提供条件。以城市化用地中的浪费、闲置、非法占有等等并不能或者不可以与城市化的合理用地来划等号，两者也没有必然的联系。

　　要理性地看待中国的房价上涨

　　牛凤瑞认为，要理性地看待中国的房价上涨。“目前，中国的房价上涨背后是利益关系，是社会分配的变动，是政治体制文化传统变数，也受到国情、事情和发展阶段的严重制约。严格意义上的房价升幅应是同一区位、同一品质、同一科技含量的房屋销售价格上下年份之间的比较”。

　　但是，目前我们讲的房价的上涨是什么呢？是当年的平均房屋价格的平均销售价格与上年的同期相比。房子本身是一个个性化非常强的产品，同一个地段、同一个品质、同一个科技含量的房子年度之间进行对比几乎是不可能的。所以，我们用房价上涨过快这种判断来进行我们房价是否合理的假设要特别慎重。

　　“中国的房价涨涨落落，它是市场供求关系的结果，是市场的供求关系长期积累的结果，我们要分析中国房价的变化，应该用一个较长的历史阶段来进行分析，而不应该仅仅用一个年度之间进行分析。”牛凤瑞说。

　　牛凤瑞简单地做了测算，他认为，北京市2004年以前的房价基本上是没有变化的，2001到2004年北京市的平均房价的增幅每年增幅是0.74%，几乎没有增长。2005、2006年两年大幅度的增长，以后在2006年的平均房价的增幅是多少？是6%多，同期北京市的人均城镇收入的增幅远远超过这个数。当然，人均收入增幅的增长还不能完全说是每个人的平均增长，里面有一部分人增长得比较快，有一部分人增长得比较慢，但至少我们可以看到这样的一种趋势。

　　“舆论媒体和学者群体某些不正确的言论导向等等又成为了放大房价上涨的社会影响。”牛凤瑞指出。