在日前举办的“2007中国地交会房地产创新论坛”上，国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广就“建设紧凑型城市，集约节约土地利用模式”发表了主题演讲。

　　土地供应量不足不是造成房价上涨的原因

　　土地供应与需求、土地与房价之间的关系到底是一个什么样的关系？王小广认为，“现在有很多的误解，很多人认为土地缺少必然造成房价的上涨。我不同意这种看法，其实这就是一种土地的神话，土地的神话现在在中国非常明显。日本当年经济的核心思想就是土地神话，是土地的短缺，是一个绝对的短缺，改变不了的短缺，用我的话说就是硬缺口，怎么都改变不了。实际上，土地自身的模式是很有空间的，为什么房地产有这么高的预期，很重要的一个原因是土地的神话。”

　　王小广举例说，当年日本土地造成房价上涨，土地泡沫之前的价格翻了好几倍，到1991年泡沫破灭的时候，土地回到了原来的价格上，也就是说土地是被炒高的，现在土地价格可能还没超过1986年的价格。再看香港，香港缺土地吗？香港600万的居民住在维多利亚，占整个香港的土地面积不到5%，香港不需要把大量的土地用于农业上，所有的土地都可以用于建房。但是，香港人做了吗？没有，香港人把它的房子堆积在维多利亚的两岸，房地产房价上涨不是因为土地缺少，而是因为利用的模式。“我们说香港缺土地造成房价上涨，中国缺土地必然造成房价的长期上涨，这种观点我认为都是土地神话。”

　　王小广认为，土地供应量的减少能够使有效的供应量增加。去年土地供应量增长得稍微偏少一点，大概是10%、20%，今年增长大概是50%，每年的土地增长速度都在20%、30%。实际上，我们土地的供应量没少过，这个速度非常快，所以讲土地供应不足导致房价上涨，也是一个神话。

　　王小广认为，现在流行的对土地的看法是不正确的。因为原来是3层楼，现在可以建成6层楼，小地方6层楼有电梯也可以建20层楼、30层楼，怎么会有土地的短缺呢？土地零增长也照样有房子的增长，因为你可以改造，可以把50年代、60年代、70年代没有电梯的房子变成30层、40层，可以提高土地的使用率，这是一个简单的道理，“所以我不同意土地供应量不足造成房价的上涨，这是因为我们的土地利用没有找到一个有效的模式，或者说正确的做法。”

　　投机造成房价上涨

　　王小广还就现在流行的“房价上涨是因为供不应求”理论发表了自己的看法。王小广说，“我不同意这个观点，我认为房价的供给是充足的。1998年到2006年的9年时间里，住宅投资年均增长了27.4%，2000年的时候我们的城镇人口人均房子面积达到了20平方米。投资是什么？投资就是供给，你投下去形成了能力就是供给，房子就是纯粹的供给，所以我们的供给增长速度是27%，我们的城市化率每年是1500万人口，城市人口算出来是3%，3%的城市人口增长速度，27%的供给增长，再加上房子的改善，是完全足够的，所以应该供给大于需求。”

　　造成房价上涨的原因，“我认为是房子被一些有钱的人、高收入的人买了以后不卖，我认为房子大量地流入到那一部分高收入人的手中，他有3套房子、5套房子、10套房子，这个城市有房子，那个城市也有房子，房子多得不得了。他们拿来投资，他们不会卖是因为房价在上涨。表面上是供给不足，但房子是一个存量的概念，我们的供给增长达到了27%，而且在我们的房子人均面积并不低的情况下，所以我认为是投机造成房价上涨，或者说捂着房子，有房不卖造成的。”王小广说。

　　土地利用模式导致土地出了问题

　　到底是什么原因造成我们的土地利用出了问题？王小广认为，“供给无论如何都是相对的，我们说土地稀缺性是客观存在，这是经济学的稀缺，不是绝对的稀缺，也不是有些人说的‘地荒论’，我认为还是我们利用土地的模式和我们有些政策不当造成的。”

　　在中国，土地有一个很重要的政策，即限制高度，通过控制容积率来控制土地的利用，这是最不符合中国实际的政策。“我们采取了世界上最粗放的土地利用模式，城市发展摊大，摊了一圈又一圈。你不要以为北京是大城市、上海是大城市，在人口密度上，北京大概排在180位，上海大概是80位，大都市恰恰相反不是最密集的拥有土地的地方，这就是我们的问题。实际上人口密度最高的是哪儿？是邯郸。北京市中心大概就是2万，而纽约、曼哈顿的密度是10万，这样对比来说我们就没有密度，我们是世界上最缺土地的国家，我们的城市是全世界人口最稀疏的地方，这是事实。”王小广说。

　　中国的郊区化是穷人的郊区化

　　现在中国的大中城市都在搞郊区化，而中国的郊区化本来又是一个什么情况？城市化集中，集中了以后这些人不堪拥挤，开始向城市疏散。但是，是低收入者即工薪阶层或者说穷人、收入低的人搬到了市郊去，这就是我们的郊区化。但是，世界上所有城市成功的例子或者必然的规律是郊区化必然是富人的郊区化，只有富人才有能力从市中心走向郊区，住更大的房子。

　　这是一个规划的问题，到底我国的城市应该是一个什么样的结构我们没有想清楚，只是想当然地认为世界搞郊区化我们也搞郊区化，最简单的办法就是把收入低的人群赶到郊区去，这恰恰是错误的。

　　城市人口的布局应该是CBD为中心，市中心周围住的人是低收入人群，然后越富的人住得越远，这样才是节约土地。“因为，市中心的房子密度非常高，现在我们整个城市都没有密度。只发现北京的四环以外有密度，因为经济适用房建在四环以外，这种规划我觉得造成了很大的问题，摊大饼。城市多圈一圈以后，就意味着地上的公共设施投入更多，你扩大了一圈，你的投资可能增加了几倍，这就解释了纽约和香港为什么把人口集中起来，有那么多的土地而不利用，集中在小的地方，变成一个超级城市，非常紧凑，这就是效率的体现。我们追求的东西可以说是一个很不切合实际的东西，使得跟我们的国情完全相反。”

　　问题出在规划上

　　王小广说，“我们的问题出在规划上，我们的城市规划缺乏基本的理念。”我他觉得城市规划有两条原则，第一条应该是以交通为中心规划城市，交通网络形成一个细网，交通是核心的。现在整个土地的问题在于我们的规划，我们现在是房屋修到哪里，路修到哪里，实际上应该是路先修好、规划好，然后把房子镶在路中间，是死的，比如你这里建的住宅、办公厂、商业都无所谓，由房地产商自己选择，我们只负责划交通的格子。

　　第二个规划原则是节约土地、节约投资、节约交通流的概念，一定要节约交通流。城市收入低的人群住在市中心的好处是节约了社会的交通流量。“北京的车辆只有300多万辆，我认为太少了，纽约市有2000万人口，但是有1200多万辆车子，所以必须合理利用土地。”

　　要重点解决土地的利用模式问题

　　到底怎么样解决土地的问题？王小广认为，首先是给城市中心区加密，使中心的城市5层楼拆掉变成10层楼，10层楼变成20层、30层，30层再不够就变成40层楼，空间完全可以解决我们的土地问题。纽约就是这么做的，纽约曼哈顿区域办公楼平均为50层，住宅也是平均50层，差不多是5：5的结构，所以很多人住在市中心。中国也可以这样做，我们要让更多的人留在市中心，把房子的密度加大，把旧房拆迁。

　　在北京，到处都是土地，为什么是土地？“我看到很多的房子都是连片的5层楼，把这些楼撤掉，盖30层的楼、40层的楼，一个楼就解决了5个楼、10个楼的需求，然后剩下的都是土地，这还需要增加土地吗？完全是土地结构存量的调整，存量的重新利用，也就是说要建立在一个合理的规划上。”王小广说。

　　另外，还有一个政策可以调整，那就是容积率，一定要放开容积率，容积率是限制我国土地效率的重要原因。此外，还有很多的问题，比如关于绿化的问题，绿化用不着每个楼房都要绿化。“CBD也需要绿化吗？回答是：NO，不需要。曼哈顿没有绿化，只有中央公园。要不要生态保护？要，可以建在郊区去，像我们原来80年代的绿化带、集中绿化的概念，这非常好，我们为什么不能把这个政策回归到绿化带、集中绿化的概念？为什么每一个楼房之间非要绿化？我认为不需要。我们的土地应该建层高楼，为什么要建草坪、建公园？如果我们能够解决土地的利用模式问题，中国的土地问题就不成问题。”王小广说。