冯仑：大家好，目前在整个的宏观调控的房地产市场里面，我们发现了一个非常重要的现象，集中和转型，目前中国的房地产企业和行业，都出现了一个巨大的变化，一方面是集中，一方面是转型，所谓集中大概有三个方面非常明显，第一是规模上开始集中，少数企业的规模发展速度非常之快，三年之前，A股上市的房产公前十位，七、八十亿，而去年是两百亿，今年估计是430亿，少与50亿，进不了前十，从整个市值来看，A股最大的是100-150亿左右，最少的大概是20多亿、30亿，这是三年前。今年上半年，A股的市值超过2000亿，目前按照上半年的结果，我们现在万通是排在18位，市值接近150亿。这个变化非常大，另外从市场份额来看，单一企业的市场份额在三年以前不到1%，今年万科的份额可以接近2%，万科的目标是达到5%，从单一企业的规模来看，到去年全球最大地产公司和今年的相比，从单一的产量来看，中国的住宅已经接近最大的，万科接近3万套，美国的公司是5万套，还有将近两万套的差距。目前万科已经接近3万套，按照万科的计划很快会达到5万套，全球最大的住宅公司将会出现在中国。从亚洲来看，中国按市值、规模、利润，中国地产公司前三位的几乎也就是亚洲最大的地产公司。所以其中的趋势，我们从规模上来看前几年一家企业在融资资本市场不会超过20亿，而今年一家企业可以接近200亿，万科100亿，接着接近会批60亿的资金债，在资本市场上融资160亿，还不包括银行，所以目前的融资的规模都在不断的被打破，所以是非常快速的增长。三年的调控从企业上来说，规模越来越大，可以预见未来三年中国将会出现最大的住宅公司。所以不光是做鞋、做衣服、家电都是最大企业，现在可以告诉大家，在住宅领域，房地产业，将会出现最大的公司。
第二，中国的企业的性质方面在朝国有方面集中，这是令人没有想到的事情，自从前年，国资委宣布了主要的17家大型国企的主营业务进入房地产，之后到现在为止，我们整个企业当中在前十位中，国企越来越多，在三年以前，如果排到前十位的企业当中，有两家国企，其余都是民营经济。中国再往下发展，国有经济在国内比重是增长几个百分点，最近由于土地实行招标拍卖，最总是实行保障性住房政策，推动保障性住房，我们最近频繁的参加了招标，后来我们研究了一下规律，才发现，政府就没有想让这些企业中，因为北京的双现房，是商品房，可以卖，但是政府是在调节，需要的时候改成某种政策，不需要的时候就卖掉，后来给了谁了呢？给了北京当地的国企。市长打个招呼价格就定了，如果给了万科这样的民营企业，政府觉得不行了，价格要改，开会是没有人听的，所以导致了当地国企的力量在市场上有很大的回归。
所有的好房子的推动80%都是民营企业做的，国有企业做的保障房是没有问题的，但是做得最好的房子，从建筑上来看都是民营的企业做的，在一个高度竞争的市场上才会有更好的作品。迪拜就是在沙漠上创造出来的天堂。
我们国家目前这段特殊的三年来的政策，导致了国有经济大量的集中，这会对建筑的风格和市场以及房地产开发有很大的影响。
第三，是企业的数量的集中，我们仔细看看，北京在开奥运会，而全国的房地产市场是在开全运会，是有6万个人在参加，综合类的房地产有6万个，但是底下符合资格的，有200家，多说有300家，为什么呢？你要参加这个运动会，你不能是胡同里跑步，一定是公开的场所，客观的标准，一个同时间的竞技，比如刘翔跑得快，一定要到公开的场所的标准里跑，资本市场就是这样，上市公司就是能够像刘翔一样参加跑步的运动员，这样的人有多少呢？A股市场上目前有85家是健康的，有十几家ST的，加起来100家，不到10%，第二部分综合类的房地产公司，同时又房地产业务，主营是之一，华润和中粮这些公司加起来大概是150家，另外我们还有海外兵团，这是海外团中国做生意有30家。所以未来三年是不到300家，在全国6万家里面，能够把报表业绩公开的是300家，他们将是参加全运会比赛的。这些比下来会胜多少呢？整个目前全国是6万家公司，如果把还是好公司但是不参加体赛算上，大概有百分之一，600家，连续持续的经营，为什么说还有三年就差不多了呢？台湾到这样的经济水平，企业的数量是由8000家降到了不到100家，剩下七、八十家还在经营。剩下的企业300家怎么比赛呢，有三分之一，自己生病了，参加不了比赛了，在资本市场上生病是什么概念，就是违规一点就不能参加比赛了。一些得病的企业在资本市场上停下脚步，只能是不参加决赛了。另外的三分之一是跑错了方向的，也就是说经常会跑错地方。要么资源分散，要么资源和管理出现问题，所以到底买地按什么原则来买，建地就买吗？只有三分之一的人是自己没有得病，同时也不走错道，这样可能参加决赛，在中国这么大的市场里，在三五年内，成为一最好的地产公司，分布在全国30个省市，每一个省市有20家企业，将会占到50%的份额。地方上的企业包括目前进行资本市场的企业都非常的着急，我们的一些聚会就是在谈，想进入资本市场，压力很大，在讨论怎么样进入这个市场，怎么转型呢？从目前来看大公司有大公司的转型法，小公司有小公司的转型法，圈更多的地，转的速度跟不上政府政策的变化。企业跟政府政策的博弈的空间越来越小，时间越来越短，现在只能钻两个月的空子。能够迅速的上资本市场和不上资本市场差距非常大，因为资本市场有很高的议价，既包括治理结构的议价，也有整体宏观结构的估值。我在92年办万通的时候，华远成立，我们当时比华远大，后来他找了资金和上市，比我们多两倍，后来又卖的，现在股本是5亿，我们现在的股本是15亿，我们又安排重组、上市，完成了今年的再融资，将近20亿，明年上半年是50-80亿，任总现在又是在报批，我们是他们的一倍，我们两家办公都是邻居，我们比来比去，资本市场给你们带来的结构和架构非常不同，会让企业的规模有很大的变化。
万科也是这样，不断的再融资，扩大规模，创造利润，新的业绩来推动整体规模提升，这样今年万科的营业额会超过400亿，整体的人民币的升值和万科的扩大，在资本市场上的推动力是非常大的。
第三，大的地产公司的转型就是转行，开始挖金，找矿，颐养天年，把资本卖掉，所以大地产公司很困惑的是第三种转到别的地方的，小的公司来看，目前也是有两个转法，典型的精而专的公司，有两种公司，一种是大而乱的，他们是综合性的财团，死不了，第二种就是精而专的死不了，台中有一家做单身女性的房地产，照样卖。叫缝隙市场。这种精而专的公司是小公司非常好的选择。第二小公司的选择就是去做跟不动产经营和服务相关的市场，美国有30万家房地产公司，80%是做服务的，这部分企业是最大的，小公司的钱，足够收手去做服务。
所以总体来看，我们目前的三年调控以后房地产业发生了很多的问题，特别要关注集中和转型，今天我们讲的是别墅话题，但是房地产公司一定要想到集中和转型，以上是我的建议，希望大家有机会能继续讨论，谢谢大家！
